內房市道回穩 北上投資好時機
內地監管部門早前連續出招，先後推出「解除限購、認房不認貸、調低存量房貸利率和首套房首付比例」等措施，希望提振內房市場的信心和氣氛。粵港澳大灣區投資分析師李海文表示，相信國家希望新政策能有助刺激置業需求，特別是「降首付比例及降房貸利率」對於剛需及置換型市民，確實能降低他們的壓力。此外，他提醒香港投資者可關注灣區的二手樓，若仔細選擇相信有機會找到心水的平價樓。\大公報記者 蔣去悄
內房氣氛向好，談及大灣區投資機會，李海文建議，香港投資者可關注大灣區二手樓市場，雖然現時二手交易活躍度不高，且與一手市場相比缺乏大量行家坐鎮，交易效率偏低，但近幾年因為受疫情影響，二手價格較高峰時回落並走向平穩，加上部分居民收入下滑，供樓負擔變相增大，更願意低價拋出房產，若仔細選擇相信有機會找到二手平價樓。不過，他提醒，在二手市場應非常小心地檢查物業質量。
位置偏僻難易手 切忌貪平
一手樓方面，李海文認為，可以先深入了解大灣區內地9個城市，重點在於當地經濟條件、人均消費水平、二手市場是否蓬勃、未來發展如何等，再據此選擇城市區域，「希望現階段大家應理性地選擇優質地段的優質樓盤」，不要一味貪平，若選擇位置偏遠價格較平的樓盤，重點還要考慮將來二手市場會否有承接力。
李海文還指出，港人買家喜歡入手平價貨，很少關注二手市場前景，投資抗壓能力不算理想。他舉例稱，如果一個樓盤有太多港澳人士買入後，既不居住也不裝修，黑燈瞎火缺乏人煙，實際上很難找到下家。他強調，樓市投資最重要的是全球經濟和中國經濟的發展，經濟好、發展快的地區會湧入大量企業，進而帶動大量人員前來，盤活本地房企產市場。
房貸轉商業貸 小心得不償失
李海文透露︰「存量房貸利率調整後可以講是歷史上最低，但相比目前的其他商業性貸款最低息約2厘左右來講，仍存在好大利息差距。」有銀行反映部分業主希望為自己省下一大筆的利息，提早全數還房貸，再以物業抵押進行其他商業借貸，以節省利息。
他指出，雖然商業借貸比房貸利率優惠，但房貸轉商業貸，還款年期短，每月供款金額大，風險高，假如期間出現經濟問題或收入來源不穩定等情況下，無力償還款項，作為抵押的物業就有可能被沒收。
李海文提醒，市民要量力而為，在置換貸款前根據自身經濟負擔能力才好做出決定，否則就像將「計時炸彈」放在身邊。
談及內房爛尾樓問題，李海文稱，堅持「保交樓」，能為居民解困，身處內地了解到部分城市的政府部門貫徹執行中央工作任務，攜手發展商為「保交樓」事宜作出努力，多個城市中面臨爛尾的樓盤均受惠「保交樓」，順利進行工程及完成交付，真正做到為市民解困，值得讚揚。
李海文認為，由於內地房企過去經歷的爆雷事件，若要重拾市民對市場的信心，推動內房市場健康有序發展，首要是改善房企資產負債，對於槓桿過高嚴重危害國家及社會發展秩序並無法收拾局面的房企，只能果斷處理，「該留的留，該去的去」。最重要是加強相關行業監督政策的落實、監管及巡查，對於嚴重違規違紀的企業應加重罰則，避免不良企業鑽法律空子走灰色地帶。
