加息猛如虎港樓價「陰跌」
跌勢料持續兩年 十大屋苑個別估值挫5%
香港樓市今年經歷了年初小陽春之後，新盤吸乾二手市場購買力，惟美國加息猛如虎，日前議息後宣布加息0.25厘，本港當日便有多間銀行宣布上調按揭利率0.125厘，大行按揭利率達到3.625厘，較年初時已經上調近0.625厘，令滯悶的二手交投進一步冰封。樓價近月開始向下反覆徘徊，有市場人士認為，高息下資金流向趨謹慎，樓市已經進入「陰跌」階段，有可能持續一至兩年。根據本報追蹤的十大屋苑估價表現，僅僅4個多月，當中太古城、香港仔中心、美孚新邨、淘大花園及沙田第一城較3月份錄得跌幅，最大估值跌幅為太古城，估價跌幅達5%。◆香港文匯報記者 黎梓田
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚（小圖）表示，美聯儲如預期般加息25點子，而市場預期9月加息後就會停止加息，整體預期方向未有大轉變，因此對樓市衝擊不大，樓價大跌機會不高，但銀行很大機會跟隨上調按息，會令二手住宅成交進一步萎縮，料今年樓價會持續「陰跌」，並蠶食今年部分樓價升幅，估計全年樓價升幅將收窄至3%。
張翹楚指，即使能通過壓力測試也不代表「穩陣」，大環境的轉變有機會影響供款能力，例如從事的行業會否有機會在未來出現裁員、工資會否減少等，有意置業的市民應做好相應部署。
二手冰封 沽盤必須靠劈價
二手住宅買賣靜如水，業主要出貨必須靠劈價，拖低交投表現，大部分屋苑估價開始「升轉跌」，最大跌幅高達半成，包括鰂魚涌太古城、牛頭角淘大花園等。二手成交萎縮，個別屋苑「一客難求」，有業主增加減幅求沽，蝕讓成交頻現，其中估價錄得跌幅的荔枝角美孚新邨有業主勁蝕四分一出貨，令市場嘩然。
作為香港樓齡最大的大型屋苑美孚新邨有業主移民急讓，大蝕230萬元售出物業，持貨5年損失近四分之一。香港置業吳志輝表示，物業為美孚新邨五期恒柏道7號低層D室，實用面積672方呎，屬套3房間隔，望內街樓景，剛以738萬元成交，實用呎價10,982元。原業主於上年10月以蝕讓價850萬放盤，最終累積減價112萬售出單位，早於2018年7月以968萬元購入，今次成交未計使費需勁蝕230萬元或約23.8%，成交價約低市價5%左右，亦較網上銀行估價（約769萬元）低4%。
太古城兩房850萬 低估價4%
近期鰂魚涌太古城有2房再現「8字頭」，一個2房以850萬元沽出，較估價平4%。有市場消息指出，鄱陽閣中層G室，實用面積545方呎，2房間隔，以850萬元易手，實用呎價15,596元。較網上銀行估價881萬元低31萬元或4%。原業主於2003年以185萬元購入，持貨20年賬面獲利665萬元，單位升值3.6倍。
港島大型屋苑之一的鴨脷洲海怡半島有套3房以880萬元沽出，屬近月同類低價，低銀行估價36萬元。中原地產盧鏡豪表示，新近錄得海怡半島20座低層F室易手，實用面積618方呎，屬3房套間隔，於2022年放盤，原叫價1,150萬元，最後調整至920萬元，現以880萬元易手，累減270萬元或24%，實用呎價14,239元。成交價較網上銀行估價916萬元低36萬元或4%。原業主於2010年8月以465萬元購入，持貨13年賬面獲利415萬元，期內單位升值約89%。
浪翠園呎價跌穿9000元
另一邊廂，有「炒家英雄塚」之稱的深井浪翠園，近日再有業主蝕讓沽貨，呎價跌穿9,000元關口。消息指，浪翠園1座低層F室，實用面積466方呎，屬2房間隔，剛以402萬元易手，實用呎價8,627元，繼屋苑自今年初後，呎價再度失守9,000元關口。據悉，原業主2019年斥資470萬元入市，即持貨約4年，賬面損手68萬元，蝕幅達14.5%。
荃灣中心有「自製3房」以4球有找沽出，呎價低於1萬元。美聯物業李廣順指出，新近荃灣中心10座低層F室，實用面積425方呎，原則為2房，業主將單位改為3房，6月份放盤，開價438萬元，最近再調低至410萬元，最後以396萬元成交，呎價9,318元，售價平市價約20萬元。原業主於2017年6月以433萬元購入，持貨6年賬面蝕37萬元。
