經濟把脈/改革房貸追索制 提高風險管理\中國首席經濟學家論壇研究院副院長林采宜
2022年中國房地產開發資金來源中，自籌資金佔比僅35%、定金及預付款佔33%、個人按揭貸款佔16%、國內貸款佔12%、其他到位資金佔4%，從這個資金來源結構中可以看出，房地產企業在開發過程中65%以上的資金來自於買家和商業銀行，一旦房地產企業「自籌資金」不到位，無法按照合同期限和質量交付房屋，那麼買家和銀行將面臨巨大的爛尾樓風險。
在樓價上升期，購買期房（即樓花）具有價格優勢，樓盤竣工交付時不愁滯銷，沒有特殊情況，開發商都能籌措到足夠的建築和安裝資金，因此，這種由買家和銀行融資給房地產商蓋樓的模式風險尚還可控。一旦樓市價格面臨下行趨勢，未售樓盤出現滯銷風險，開發商「自籌資金」不到位的風險也相應增大，這種商品房預售模式的弊端就非常明顯。
近5年來，隨着一些城市房地產價格的下行，居民對於未來樓價的預期也發生相應的改變，預期「樓價將會上漲」的比例由2018年6月的36.5%，下降至2022年12月的14%，打算增加買樓支出的佔比也由23%下降至16%，對未來樓價走向的悲觀預期疊加房地產行業信貸政策的收緊，大量房地產商資金鏈斷裂，爛尾樓不斷出現。
2022年期房在中國商品房銷售面積中佔82.7%，短期內若完全摒棄預售制度很可能誘發產業資金鏈危機，並導致房地產投資的斷崖式下滑，影響宏觀經濟的增長速度。因此，逐步降低期房銷售比例，提高現樓銷售佔比，更能成為控制房地產違約的可行路徑。
香港預售比例在五成左右，美國的新樓銷售中預售比例在70%至80%，新加坡商品公寓和組屋預售比例約在90%，但相較之下鮮有爛尾風波，歸因於上述地區完善的預付款監管與質量監管制度。
香港的預售條件要求開發商全數支付地價且有能力支付所有建築費（開發商自籌），預售資金（等同樓價5%的定金）通過信託專戶管理直至確認交付後才交於開發商，且買家在房屋完成建設並正式交付前才申請按揭貸款。
美國期房銷售制度主要嚴格遵循雙方合同執行，且在交付之前房屋預售款由第三方（多為住宅交易中的產權公司）監管。
目前，中國的預售制度對消費者不利的方面，還體現在銀行對按揭貸款的追償權。開發商在交付土地使用權出讓金後，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上（其中自籌資僅佔35%），就可以開始預售商品房了，之後開發商蓋樓所用的資金大部分來自於預付款和買家申請的銀行按揭貸款。
買家在正式簽訂購房合同後就申請按揭貸款，貸款直接由銀行付給開發商和銀行、監理單位共同監管的賬戶，供開發商分期取用，這筆貸款產生的本金利息由買家支付、貸款的抵押物為預售的房屋。按照現有的按揭制度，提供貸款的銀行對買家的房貸擁有追索權，即買家對房貸承擔無限連帶責任，當抵押的房屋價值不足以清償貸款時，不足部分由債務人（買家）承擔。在這種法律框架下，買家一旦斷供，銀行除了沒收並按照司法流程拍賣其房產之外，還有權追索業主名下的其他資產來清償所欠房貸。「房沒了，債還要還」，就是這種無限追償權的可能結果。
銀行批覆貸款將更審慎
因為這種無限連帶責任，使銀行往往忽視對抵押物的貶值風險評估，只是一味考察貸款人的收入潛力和綜合償債能力。導致一些樓盤爛尾，無法按期交樓，買家仍然不得不繼續支付房貸本金和利息，或者房屋在拍賣之後不足以清償貸款，買家在失去房子之後，還得以個人的收入或者變賣其他資產來償債。
銀行旱澇保收，全部風險都由買家承擔，容易導致一些收入不穩定的家庭過度負債，一旦發生失業、破產或者其他變故，不僅僅失去抵押的房子，個人與家庭的正常生活都無法維持，嚴重影響社會的和諧和穩定。
因此，筆者建議改革住房抵押貸款的追索權制度，借鑒海外的住房抵押貸款模式，銀行和買家共擔住房按揭貸款的風險，一旦發生被抵押的房屋發生爛尾、質量不合規、逾期交房或者買家無力償還貸款時，銀行只能拍賣購房合同中的抵押房產，若拍賣收入不足清償貸款，則銀行承擔壞賬風險。
針對無限追索權的房貸制度改革將會促使銀行更加謹慎地審核被抵押物（預售房產）的爛尾及貶值風險，以及買家的償債能力，一方面降低房屋資產的抵押值，避免拍賣金額不足以償債的壞賬風險，另一方面避免買家過度舉債，控制其家庭負債風險，把斷供的損失限制於失去所抵押的房子和已經支付的房貸本息，斷供之後的個人家庭正常收支不受影響。
