醫健房地產機遇與挑戰並存
Andrew Haskins 施羅德資本亞太區房地產策略及投資者顧問主管
亞太區投資者對另類資產的興趣日益濃厚，當中包括生命科學房地產及護老院等的醫療保健房地產，可見生命科學行業的長遠增長前景強勁，亦反映出人口結構趨勢。到底醫療保健房地產行業可否為核心及增值型投資者提供顯著的機遇？還是仍將維持其非主流市場的性質？我們就此進行探討。
醫健物業資產漸受捧
雖然2022年亞太區另類物業資產的總投資量下跌16%，但這不應被視為其失寵的跡象。大多數另類物業資產類別的受歡迎程度正持續增長。2022年規模最大的另類物業資產類別為研發設施（主要是用於生命科學研發工作），投資額增長達61%至43億美元。第二大另類物業資產類別為長者住屋，投資額增長43%至26億美元。
我們預計，2023年亞太區房地產投資總額將進一步下跌。但總體而言，考慮到寫字樓市場所受到的壓力尤其大（整體而言仍是最大的房地產類別），投資者的興趣將繼續向另類物業資產類別轉移，醫療保健設施短期內或會更受歡迎。
現代生命科學行業的發展源於生物科技的進步，而生物科技是透過生物過程而非傳統化學製藥過程來研發藥物及治療方法。該行業與首屈一指的大學、醫院及研究機構緊密聯繫，為初創公司提供人才與技術合作的機會。
以資產類別而言，生命科學設施種類很多，最主要是用作研究的實驗室及辦公綜合大樓，通常位於商業園區。生命科學研究大樓在大多數市場均集中位於規劃明確的區域。在亞太區，規模最大的是位於上海張江高科技園區的「張江藥谷」。北京、新加坡、首爾、悉尼等城市亦有類似的建設，均位於商業園區。
滬醫健房地產前景看俏
在這些區域的房地產基金經理可能會尋找機會將標準商業園區的寫字樓打造為辦公/實驗室綜合大樓，這種重新定位應會導致租金大幅上漲（但目前初創生命科學公司的融資壓力似乎亦正在擠壓這種溢價）。由於內地是亞太區生命科學行業最活躍的市場，而上海亦是可投資設施存量最多的城市，因此我們仍為上海是最值得房地產投資者關注的市場。
在香港方面，特區政府資助的護老院通常為住宅或商廈發展項目的一部分。到2038年，730萬人口中約有三分之一將超過65歲，長者住屋或將創造投資機會，包括為增值型基金經理將酒店或其他物業資產改建為護老院，以及為核心投資者或其他業主營運其已完工的物業。
另類物業市場風險不少
大部分另類物業資產於亞太區越來越受歡迎，當中包括醫療保健相關設施，反映生命科學行業長遠增長前景強勁及人口結構趨勢。然而，大多數醫療保健相關設施仍是非主流市場，與經驗豐富的物業資產管理公司合作十分重要，而且風險亦不少，房地產投資信託基金在亞太區建立出活躍的機構投資者市場仍將需要一段時間。（節錄）
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