私樓潛在供應10.7萬伙創新高
貨尾積存1.8萬伙 減價去庫存壓力增
房屋局昨日公布私宅供應數據，截至3月底，預計未來3至4年一手私宅潛在供應達10.7萬伙，按季增加2,000伙或2%，創自2004年9月有紀錄以來新高。潛在供應破紀錄，主要受疫情、加息及經濟衰退等因素影響，過去3年新盤銷售放緩及動工延誤，致使大量新盤積壓，並對樓價構成壓力，近期新盤有增優惠、減價去庫存趨勢。業界留意到，發展商亦因應短期供應大增情況而放慢工程步伐，數據顯示落成量及施工量均按年大減16%及39%。◆香港文匯報記者 曾業俊
一手潛在私宅供應至3月底達10.7萬伙，較去年12月底增加約2,000伙，主要由於已落成但仍未售出的現樓單位有約1.8萬伙，按季多出約2,000伙或12.5%，創2007年初後新高。已批出土地可隨時動工的「熟地」單位有約2.5萬伙，按季增加約2,000伙或8.7%。至於建築中但未售出的樓花單位則有約6.5萬伙，按季減少約1,000伙。
發展商穩價 放慢落成量施工量
數據又顯示，首季住宅落成量6,800伙，按年減少1,300伙或16%，按季增2,200伙或48%；施工量2,300伙，按年減少1,500伙或39%，按季減少3,100伙或57%。
萊坊董事暨大中華區研究及諮詢部主管王兆麒昨表示，首季潛在私宅供應增加2,000伙，主因未出售貨尾單位上升。由於復常通關前樓市表現遜色，發展商因此放慢銷售步伐，令積壓新盤增加。首季本港樓市表現開始回穩，發展商重推新盤銷售，惟可發展土地單位數量維持在高位，令整體供應數字維持在高水平。他估計，今年住宅施工量會維持在低位約1萬至1.2萬伙左右，落成量亦將保持平穩，全年共約1.8萬至2萬伙。
政府低價批地 增供應不手軟
王兆麒續指，最近官地拍賣多以市場預計下限或更低價錢批出，已見政府有決心在樓市表現不佳時亦維持一定土地供應量，但中長線土地供應視乎政府對「北部都會區」的發展進度，因發展北區要同時處理棕地、農地及祖堂地的收地問題。另一方面，雖然內地已經與香港復常通關，但目前市場仍受高息環境及購買力不足等因素影響，預計今年本港住宅成交量仍會保持低位，介乎5.3萬至5.8萬宗。
團結香港基金副總裁葉文祺則表示，施工量按年下跌近四成，而且已批出但仍未動工地皮的可建單位也從1.5萬伙升至2.5萬伙，加上現樓新盤貨尾數字進一步上升至1.8萬伙，顯示發展商已因應最新市況而調整工程進度，不過由於新一屆政府銳意增加房屋供應，預期未來五年私樓供應仍將維持高企。
基金會前日發表的房屋供應預測，假設精簡發展程序等利好政策措施能成功落實，2023至2027年的私宅年均落成量將達1.9萬伙，較過去5年的1.82萬伙為多，數字亦遠高於2007至2017年均1.16萬伙水平。在最樂觀情景之下，假設「北部都會區」內所有規劃申請項目都能推進落實，2028至2032年間的年均落成量將達1.88萬伙；即使最悲觀情景亦有1.39萬伙，仍高過《長策》年均目標。
補地價重建項目增 推高潛在供應
美聯物業首席分析師劉嘉輝則指出，未來3至4年供應上升其中原因是受到熟地增加所帶動，而近數年熟地增加則主要來自補地價及重建項目。近幾年賣地中，官地佔比較少，反而補地價及重建項目佔較多。以過去6個財年（2017/18至2022/23年度）計算，來自私人發展/重建項目佔比平均每年達45%，當中2021/22年度更高達73%；反觀，前6個財年（2011/12至2016/17年度）有關佔比僅約18%。若然未來補地價或重建可以加快，相信有助土地供應增加，「北部都會區」在中短期將是一個土地供應重鎮。
雖然施工量減少，劉嘉輝相信隨着上述熟地項目於未來陸續施工，施工量有望回升，有力超越去年1.1萬伙的偏低水平。
