細銀碼住宅仍是兔年市場焦點
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
在一片房地產業界呼叫減辣聲中，香港特區政府於財政預算案表明「目前的各項住宅物業需求管理措施（即所謂辣招）維持不變」。但財政司司長同時宣布決定對買賣或轉讓住宅及非住宅物業須繳付的從價印花稅的稅階作出調整，「主要目的是減輕一般家庭首次置業的負擔，特別是中小單位」。特區政府的政策導向非常明顯是暫時不減辣，但是主力幫助首置業主上車，「預計這項措施將會令三萬七千名買家受惠」。
如果再仔細分析政策效果，主要受惠是市值300萬至1,000萬元的住宅物業，均屬首置客主要購買戶型，減免稅項百分比是20%至99.8%，大部分都是介乎20%至33.3%，涉及金額約3萬至6萬元。筆者同意不會掀起新一波炒風，只是幫助市民添置家居和電器用途，但是政策導向鼓勵首置客上車是非常清楚的政經表態！
特區政府於3月1日正式宣布香港市民不需要佩戴口罩，實為復常路踏出重要一步。各大發展商乘着上述政策利好消息，紛紛推出中小型住宅新盤。
「扶助上車」收到預期效果
新鴻基地產屯門兆康NOVO LAND第2B期和會德豐地產藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO成為首先開盤大型新盤。KOKO ROSSO首輪即晚沽清全數開售單位，並在上周三次輪開售中再推售160伙，即晚也沽出約148伙，成績不俗是有目共睹。新地於上周六宣布NOVO LAND第2B期加推180伙，明日(8日)進行次輪銷售171伙。這兩個新盤買家主要是首置客，並有少量大手投資客，明顯地說明特區政府導向的扶助上車客置業已收到預期效果！其實不難預測，發展商短期仍然主推上車樓盤，期望可以先唱好物業市場氣氛，再部署如何推售中型住宅及豪華單位。
地價高低是未來市價的最好佐證。本財政年度最後一塊商業土地終於找到買家了！只有三個財團入標下，上周三終於宣布新鴻基地產以47.29億元投得洗衣街商業地，樓面呎價僅3,103元，還比市場預估下限低16%。可喜的是這次成功批出已結束今年連番流標的不佳現象，換來是政府只好接受不理想的地價收益。
回顧過去一年多市道，不難發現賣地成績不太理想：住宅地皮成交地價偏低或甚至流標收場、多幅商業用地入標財團少導致流標或成交地價超低於市場預期。發展商投商業地皮取態普遍審慎大致受制於幾大因素：短期商業供應量持續高企令現有租金向下、利息成本上升、商業地投資時間較長且普遍招標地皮發展體量不少。其實多種因素最主要是商用物業現時和可見未來市道仍然未能完全復常，導致主要開發商對新投資項目興趣不高，參加投標財團主要都是該區商業大地主，既對本區商業租金和售價最了解，也身為最大權益者不願意看見同區價值太低而積極投標。上述因素不能短時間明顯改善，低價中標情形不易扭轉。
注意三商地招標情況
下財年政府賣地計劃，將推出12幅住宅和3幅商業用地，市場總估值約700億元。筆者比較注意三幅商業用地，分布啟德4C區4號地盤、金鐘廊及灣仔駱克道，可建樓面達2.17百萬平方呎，最高估值約180億元。其中最大幅是金鐘廊重建項目，可建樓面逾一百萬平方呎，市值普遍被估為約一百億元。筆者最擔心是啟德4C區地塊，雖然最新估值呎價低於四千元，但是該區同類商廈出租情形不太理想，且租金水平仍然遜於其他九龍東區新型商廈，這塊土地流標收場的幾率不低！相對而言，灣仔駱克道以逾20億元成交的幾率最大，因為地皮位於傳統商業區，且總體投資額不高、投資周期較短，成功找尋新業主不太困難。
市場焦點是金鐘廊重建項目。此項目是金鐘地區最後一幅貴重商業用地，佔地約9.6萬平方呎，總樓面面積逾一百萬平方呎，可興建86萬平方呎辦公室及酒店用途，基層部分可建14萬平方呎商場。未來附近商業樓面主要新供應量來自三大項目，包括美利道商業地（現為The Henderson）、中環新海濱3號商業地王及和記大廈重建項目。
筆者預期地皮掀起區內商業大地主爭奪戰，包括太古、置地、長實/和黃、恒基等等，也不排除其他發展商如新鴻基、信和、南豐等加入戰團中。最後成交呎數進一步顯示各大主要發展商如何看待商業地價走向，值得各位關注！
非住宅復常有待確定
兔年剛啟，特區政府送上首置客小禮物，期望可提振細價樓市道，繼續成為市場短期焦點！3月1日口罩令完全解封正標誌香港昂然步入新階段，非住宅市場復常情形仍有待確定、預示未來走向！
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
