商廈透視/專家倡減慢推商地步伐 免地價受壓

  圖:香港未來5至10年間逐步落成約千萬方呎商業樓面,即平均每年新供應最少有約百萬方呎。
  圖:香港未來5至10年間逐步落成約千萬方呎商業樓面,即平均每年新供應最少有約百萬方呎。

  本港私人住宅樓價維持逾10年大升浪後,自2021年中才開始自歷史高位回落,及至下半年的跌勢更稍有增速,拖累地價也急滑。住宅之外,本港商業市道卻是更早出現不景,2019年開始呈現商業地流標情況,迄今經濟環境仍未完全復原,加上未來數年的平均每年甲級商廈落成量均以百萬方呎樓面計,將對租金構成壓力。特區政府現時土地儲備內,粗略估計有逾千萬方呎商業樓面可供短期內出售,專家表示,市場希望能夠稍為調節未來供應步伐,以免市道及商業地地價進一步受壓。\大公報記者 林志光

  由差餉物業估價署編製的本港核心區甲級寫字樓租金指數顯示,3大傳統核心區中,去年底的中/上環租金指數,較2019年初歷史高峰,下跌超過27%。灣仔/銅鑼灣;尖沙咀分別累跌逾21%及約16%。不過,如根據部分物業顧問行統計,中上環核心區跌幅已是超過30%,今年租值趨勢仍是繼續下跌。

  屢現流標不利市場信心

  然而,特區政府基於要維持市場提供足夠土地供應的政策,即使過去數年數度出現商業地流標,或低於市場預期下限價成交,仍維持招標商業地,單過去2年推出的3幅商業地,便提供近400萬方呎的新商業樓面供應,如連同私人市場在內,保守估計已超過700萬方呎。而早前流標的觀塘市中心第4及5區商業項目,加上計劃本月底截標的旺角洗衣街大型商業地王。上述兩個項目,合共提供近370萬方呎商業樓面。此將在未來5至10年間逐步落成,換言之,即平均每年最少有約百萬方呎落成樓面供應。根據戴德梁行作出的推算,未來5年平均每年落成量約150萬方呎;今年約近190萬方呎甲級商廈樓面落成,2025年的落成樓面更高逾350萬方呎。

  此外,特區政府土地儲備中,單是未來2、3年間可供應的市區中大型商業地,保守估計也有8幅,總可建樓面料接近1200萬方呎,當中以啟德區佔多。至於粉嶺北及古洞北新區第2階段發展,和東涌東發展的商業地,亦隨時會配合發展需要,將逐步推出。

  宜審視經濟復甦速度

  華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓表示,現時甲級商廈空置率頗高,未來供應也不少,特區政府可檢視本港經濟復原能力及復甦速度,在未來1至2個財政年度中,減慢推出大型商業地的速度,或只售較小型的商業地,甚至暫停賣商業地,相信也不會出現斷層情況。

  泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,未來商廈供應充足,特區政府如仍然積極推出大型貴重商業地皮,料成交價會偏低甚或出現流標情況,兩者皆不理想。因此倒不如暫緩出售大型貴重商業地,或再重新檢視啟德區的商業定位,其間可轉以着力發展北部都會區。