斷供潮反思錄②/房企違規挪用資金 期房無法滿足期待
當停工、爛尾、斷供的比例愈來愈高，詬病已久的預售資金監管制度再次成為了大眾爭議的焦點，甚至有人認為應該取消商品房預售制度。既然「期房」無法滿足人們的「期待」，它還有必要存在嗎？\大公報記者 俞晝 倪巍晨
內地住房制度改革初期，由於房地產開發企業普遍缺少資金，商品房供應量小，於是借鑒香港房地產開發經驗，引入了商品房預售制度，並通過1994年頒布的《城市房地產管理法》確立下來。從某種意義上來說，作為內地商品房銷售最主要的方式，預售制度極大縮短房企現金回籠周期，同時也增加市場商品房的供應，推動了城市化發展的進程。
「一棟大樓，從拿地到完工一般需要兩年時間。在預售制的模式下，建設好三分之一樓層左右時即可對外預售（周期在半年左右），相當於地產商拿着購房者的預付款支付所有的工程開支，極大地提高了自有資金的利用率。」戴德梁行杭州、南京及合肥公司總經理湯耀光坦言，有了這些預付款，房企就可以用少量的自有資金撬動巨大的資金。
期房售罄 表演式開工落幕
對於購房者來講，商品房預售也並非全是「砒霜」。「期房比現房便宜，而且整體規劃更完善。」武漢的斷供者方媛直言不諱地說，因靠近光谷產業園且學校、醫院配套優異，武漢綠地光谷星河繪2020年開盤後就一直很火，號稱「九開九罄」。她解釋：「能賣得這麼好，除了看中綠地是大品牌以外，房子的性價比也較高，彼時周邊兩公里內的現房價格均在每平方米兩萬元（人民幣，下同）以上，而號稱2022年底保證交房的星河繪均價只有17500元。」
方媛在武漢的一家民營房企工作，對地產項目開發流程頗為熟悉。「我當時還討了個巧，雖然買的是期房，但選擇了建得最快的那一棟。」方媛告訴記者，星河繪共計20棟商品樓，其中2棟為16層，另外18棟為30層。「現在我買的那棟16層的已經封頂了，其他30層的都只建了一半左右。」不過，當整艘巨輪都將沉沒時，誰都無法獨善其身。「我總不能一個人住到四面漏風、停水停電的爛尾樓裏去吧。」
據方媛觀察，星河繪的開工是「帶有表演性質的」。「其實在很長的一段時間裏，工地上就沒多少人了。但由於彼時還要銷售剩餘的樓盤，開發商就把所有力量都集中到那些樓中，購房者遠遠看去以為幹得熱火朝天，心甘情願就把購房合同給簽了。」2021年6月，伴隨着最後一棟樓宣告售罄，表演式開工便落下了帷幕。到了8月，絕大多數的樓裏都沒有了工人，業主們意識到出了問題，這才開始抱團維權。
購房者「無權」查資金流向
在曠日持久的談判中，業主們逐漸拼湊出星河繪的問題所在──違規劃轉預售賬戶資金。「項目的總房款為46.8億，直到2021年9月前，11個監管賬戶中的7.25億就被劃走了5.16億，只剩下2億，此時工地各樓棟的建設進度平均只有8到9層。」
「看到數據以後，我們要求房管局給出監管資金審批的明細，結果房管局說自己沒有權利給，綠地則回覆稱資金是公司機密不能給。」方媛憤憤道：「這不是我們的錢嗎？為什麼購房者沒有權利查呢？」直到2022年6月，有業主通過關係得知，監管賬戶裏只剩8000多萬，而彼時項目才完成了不到40%，爛尾幾乎已成定局。
君澤君律所（杭州）創始合夥人何立志是內地首批代理房企破產爛尾訴訟的律師之一。在他看來，星河繪項目的資金違規劃撥的現象十分明顯。「項目進行至2021年9月，樓盤平均高度在9層，只有封頂高度不到四分之一，整體工程量進度也不超過20%。但此時開發商已從7.25億中劃走了5.16億資金，相當於資金量的71%。」
「根據武漢市《新建商品房預售資金監管實施細則》，開發商取得商品房預售許可一個月後的，申請使用資金額度不得超過重點監管資金核定總額的35%；結構封頂的，累計申請不得超過75%；竣工驗收的，累計申請不得超過95%。」何立志總結道：「星河繪資金使用明顯不符合政策。」
銀行監管 睜一眼閉一眼
既然不符合政策，那這個錢又是如何被劃走的呢？「按照監管要求，購房款應該通過POS機直接刷入監管賬戶，其中包括定金、首付款、後續付款、銀行按揭付款等。銀行作為監管賬戶開戶行，主要是接受打款，並在房企提出資金提取請求時上報當地房管局，後者確認後銀行進行劃賬。」某股份銀行信貸部工作人員告訴記者，然而在實際操作中，受監管主體不明確等原因的影響，違規操作的手段就比較多了。
「在監管寬鬆時期，首付款和貸款從貸款銀行直接打入開發商對公賬戶、預售資金不入監管賬戶的現象很常見。這對銀行也是利好的，相當於貸款變存款，何樂而不為呢？」該工作人員坦言，就算打入了監管賬戶，對於資金的真實用途，銀行往往也會選擇「睜一隻眼閉一隻眼」。「只要你的批條上蓋着監管部門的章，那我們就開箱提錢，反正責任怎麼推都不在銀行這一方了。」
