物流地產發展前景看俏
李簡 華坊諮詢評估有限公司財務分析師
後疫情時代下，世界各地經濟的發展依然面臨巨大挑戰。房地產資本市場也受到較大衝擊。上升的空置率與下探的租金和售價對商業房地產的發展帶來了下行壓力。但與此同時，物流地產卻呈現出相反的投資熱度。以物流倉儲和資料中心為代表的新經濟地產成為了近年來的投資熱點，黑石、凱德、保利等投資基金和內地頭部房企正逐步加大在內地和香港新經濟地產的投資組合。在商業地產遇冷之際，為何物流地產仍可逆市成為地產投資者眼中的香餑餑？
電商增長帶挈倉儲物流
疫情期間的隔離措施為線上零售提供了發展空間，線上零售滲透率也得到提升。因此，電商、協力廠商物流和製造業對物流地產的需求也進一步得以釋放。此外中國是世界最大的消費市場，內地經濟穩定恢復的趨勢為未來倉儲物流需求提供進一步的增長驅動力。與此同時，在宏觀層面上，國家也一直對物流行業給予相應的政策支持，如《「十四五」現代流通體系建設規劃》等。從長遠看，倉儲物流的熱度將會繼續延續，並呈現巨大的市場發展前景。
業界租用場地首重位置
那麼什麼樣的物流地產更受租戶偏愛、投資價值更高呢？物流地產在物流行業中是貨物的中轉站，因此倉儲所在的地理位置是租戶們考慮的最為重要因素，尤其是與供應商、交通樞紐和終端市場的距離。對於電商來說，消費者能否快速收到貨物是佔據消費市場的重要一步，因此會優先考慮距離終端市場最近的倉儲；對於協力廠商物流而言，分揀中心需要靠近交通樞紐，以發揮快遞貨物收集和分發的功能；而製造商則更看重原材料供給的穩定性，因此距離供應商更近的倉儲會更有吸引力。此外雖然不同地理位置的倉儲租金水平會有所差異，但物流行業的需求與人口密度息息相關，因此位於一線都市圈的物流倉儲在未來更具投資價值。
自動化助高效利用空間
另外，如何提升物流地產的未來競爭力對於資產增值也尤為重要。智慧化與自動化將是物流地產提高空間利用效率、滿足租戶不同需求的發展趨勢。柔性機械臂抓取物件、自動化立體倉儲分揀商品等科技運用以滿足物流地產「降本增效」的要求。同時隨着環境問題日益突出，「綠色經濟」已經深入人心，「綠色物流倉儲」也將是各物流地產投資者們運營發展的方向。
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