財經分析/香港如何應對爛尾樓風險\李靈修
內地商業地產的發展歷程，一路以來都是以香港樓市作為借鑒，無論是土地批租制的推出，還是商品房預售制的建立，概莫能外。近期爆出的停貸風波愈演愈烈，甚至有網紅經濟學家呼籲廢除預售制，但爛尾樓問題的癥結在哪裏，也許我們需要從香港「樓花」制度的沿革中尋找答案。
二戰結束後，香港住宅損毀嚴重，加之大量移民湧入，彼時私樓只接受整棟全款購買，社會基層只能居住於簡易木屋內，港人稱之為徙置區，其衞生環境堪憂，且存在安全隱患。也因此，增加房屋供給及降低購房門檻成為解決民生問題的當務之急。在此背景下，愛國商人霍英東於1954年首創「賣樓花」及分期付款的供樓方式。
賣樓花其實就是預售制的雛形，發展商在動工前先收取訂金，用於項目工程的啟動，餘款則分期支付。這種方式極大縮短了房企資金回籠周期，也減輕了買房者的上車負擔。但隨着香港樓市的蓬勃發展，坊間炒賣樓花幾近瘋狂，直接導致了上世紀六十年代的地產金融危機，一大批地產商倒閉。
這一時期最出名的爛尾樓當屬鰂魚涌的「怪獸大廈」，樓盤規劃時原名為「百嘉新邨」，但發展商因樓花擠兌而跑路，其後由五間地產公司合作接力，改為海山樓、海景樓、福昌樓、益發大廈及益昌大廈等五座唐樓。2014年上映的《變形金剛4》在此取景，「怪獸大廈」遂成為網紅打卡地。
其後港英政府也曾打壓樓花炒賣行為，但預售制度還是存在漏洞。直到2003年，均來集團旗下茵翠豪庭及愛琴灣雙雙爆出爛尾。特區政府藉此契機，推動了《預售樓花同意書》制度的建立及《一手銷售條例》的完善，從資質背書、資金監管及買方保障三方面加強了預售制度的管理。
資質背書方面，發展商在申請預售時要做出兩項保證：一是確保地價已全數支付，二是要證明自身有財力支付建築費用。特別是後者，發展商往往需要通過「建築按揭」或「銀行承諾書」的方式，獲得銀行或財務公司的擔保。一旦發展商沒有能力支付建築費，會由金融機構支付餘下建築費，直至整個建築期完成。
資金監管方面，當樓盤開始預售，買家訂金會存放在律師樓的信託戶口。發展商在完成一定工序後，經過合資格建築師驗證，才能從信託戶口提取資金。這種做法類似於「實報實銷」，確保資金不被挪作他用。
買方保障方面，《一手銷售條例》寫明「如賣方於預計關鍵日期、或任何經延展日期或之前未能完成該發展項目，買方可以踢契。」踢契意味着買方可以單方面撤銷合約，要求返還所有支付款項及相應利息，甚至獲得賠償。
由上可知，發展商是在律師樓、建築師、銀行等多方監督下完成建樓流程，各方的權責範圍清晰，購房者風險被降到最低。事實上，爛尾樓問題的癥結不在於預售制，而在於購房者的權益保護。內地也有相關的監管制度，但因為落實不到位，成為了業主選擇集體斷供的誘因。
