集股淘/市盈率僅6倍 時代鄰里現價小注吸納\子 石
本周介紹一隻市盈率只有單位數的物管股時代鄰里（09928）。時代鄰里去年多賺32%至3.08億元（人民幣，下同），每股盈利增長24%至0.31元，折合0.38港元，市盈率只有6倍。去年毛利率下跌2.9個百分點至27.3%，跌幅相比其他物管股，算是較小。相對部分物管股去年下半年業績大插水，時代鄰里下半年較上半年多賺1%，但每股盈利則減少6%。
買物管股，最怕是被母公司當做「提款機」。因此，介紹時代鄰里母公司「時代中國」的債務情況。穆迪指出，時代中國持有的現金和運營現金流足以支付未來12至18個月的承諾土地付款和到期債務。穆迪派定心丸，也要看時代中國的負債情況；去年負債1557億元，較2020年增加1.19億元。在534億元計息負債中，今年到期的短債佔110億元，其間25億元已處理，餘下約85億元。
不過，券商關注時代鄰里去年應收賬增加98%至11.4億元，佔65%來自關連方，反映時代中國資金緊張。應收賬增加，時代鄰里現金及現金等價物減少22%至8.14億元，令到其投資價值被減分。
投資物管股自然要看物業管理面積的增減。時代鄰里去年合約面積1.32億平方米，增加61%；在管1.05億平方米，增加53%。該公司希望到2024年，管理面積超過2億平方米。富瑞看法較審慎，估計該公司今後3年在管面積分別為1.26億、1.5億、1.78億平方米，即年複合增長20%。筆者覺得，6倍市盈率的股份，能夠有20%年複合增幅，絕對可以接受。
時代鄰里管理層預期，今後3年物業管理、社區增值服務收入的年複合增長不會低於30%。筆者關注利潤率變化。上述兩項業務去年佔收入比重58%、20%，毛利率26.7%、33.9%，收縮1.5、17.1個百分點。原本毛利率變化是判斷公司管理層的經營能力重要指標，可是去年行業毛利率普遍下跌，所以不容易分辨是行業普遍現象，因此，要驗證時代鄰里的管理能力，可能要再多三數年時間。
總的而言，時代鄰里估值低，有不錯的安全邊際（Margin of Safety），不妨現價小注吸納，再觀察中期業績數據，決定是否加碼。
惟美中不足的是，時代鄰里的股息率僅僅只有2厘，且日均成交只有數百萬元，少量資金就會把股價大幅壓低。
