反應冷淡/補價太高 東涌配電站地皮流標
上周四截標共收5份標書的東涌牽引配電站物業地皮，在市場一致睇淡下終於流標收場。港鐵（00066）公布，公司決定不接納任何有關該項目的標書文件，並會適時重新招標。是次為2014年初天水圍天榮站後，近7年再有港鐵項目流標，相信是投標條款過辣所致。政府發言人指出，上址流標對本年度供應影響不大。/大公報記者 梁穎賢
政府發言人指出，政府一向採取多管齊下的策略增加私人房屋用地的供應，除鐵路物業發展項目，亦有政府賣地、市區重建局項目及私人發展或重建項目。截至本年第三季，2021/22年度的私人房屋用地供應可提供約1.37萬個單位，已超過全年供應目標1.29萬個單位。東涌發展項目未能如期推出，對本年度的私人房屋土地總供應影響不大。政府會繼續加快造地建屋的步伐，預期本年第四季度有不同來源的用地推出，為市場提供穩定及持續的土地供應。
政府：對本財年供應影響微
上述東涌配電站項目屬本財政年度首個鐵路住宅發展供應，位於東涌文東路，毗鄰東涌北公園及映灣園，物業將建於牽引配電站及其鐵路設施上方，可建總樓面近94萬方呎，可建最多1800個單位。市場消息指，補地價金額超過47.65億元，每方呎約5072元，分紅比例為最少15%。而發展商需額外出價競投，入場價不少於2.5億元。
項目於9月底截收意向時反應踴躍，共有35財團報名，惟上周截標時反應大變，僅收5份標書，入標財團包括新地、信置、長實、恒地及華懋，而最離奇是標書數目「5隻手指數得晒」，港鐵卻待至翌日才公布標書實數，與以往即日報數情況有異。
港鐵審標期間，發展商已一致睇淡，認為補地價偏貴，同時需要再額外出價買斷項目，風險太高，估計連同建築費，日後落成每呎售價要達2萬元始有利潤，與區內現時呎價差一截（映灣園及昇薈呎價現為1.2萬至1.6萬），不容易計數，流標屬意料之內。
鐵路上蓋項目向來是搶手貨，近年罕見流標，對上一個流標項目為天水圍輕鐵天榮站上蓋項目，並先後兩度流標。首次流標於2013年初，當時補地價超過26.8億元，每呎樓面高達2735元，疑因補價金額過高嚇窒發展商，項目於零入標下流標收場。港鐵復於2014年翻叮，改以變相「一口價」的形式招標，不設分紅，雖然成功破蛋收到3份標書，惟全數不符港鐵要求再次流標。時任發展局局長陳茂波一度有意將項目改作居屋出售，最終港鐵在調整方案後，到2015年第三度招標，卒由新地投得，補地價金額涉15.19億元，每方呎地價約1500元。
項目離東涌站遠 基建未完善
普縉助理總監（專業產業諮詢及估值）李雋傑表示，項目補地價金額水平太高，計及向港鐵支付的分紅，發展商難以合理利潤發展，以東涌東環及昇薈為例，兩個項目每方呎售價大約只有1.3萬元至1.6萬元。項目可建樓面約94萬方呎，而且距離港鐵東涌站較遠，附近的基礎設施亦尚未完成，因此項目流標屬預期之內。
萊坊估價及諮詢部高級董事黃嘉詠估計，項目流標主因是補地價偏高，估計每方呎逾5000元，高出市場預期一至兩成，令投資回報降低。另外，地皮現時未有鐵路站直接覆蓋，而項目比較遠離東涌站及市中心。未來的東涌延線預計在項目落成後仍有一段時間才竣工，發展商可能因而出價保守。
