住宅新樓可能不再有露台
圖：當局檢討豁免樓宇設施，包括環保露台及停車場計算入總樓面面積做法（資料圖片）
□針對近年私樓出現「發水樓」問題，發展局有意收緊豁免環保設施包括空中花園等計入總樓面面積，建議設定上限，住宅可豁免面積不能超過總面積的兩成半至三成半，非住宅的上限則是兩成至三成，藉以控制樓宇密度及高度。強制性設施例如隔火層，就建議取消豁免。發展局將於明年初，就一系列建議展開三個月公眾諮詢。測量師預期，收緊豁免措施後，未來新建私樓的環保露台或工作平台，將會顯著減少，甚至不再出現。\本報記者 黃雪峰
嘉亨灣事件後，公眾對樓宇環保設施導致「發水」問題日益關注。根據建築物條例，環保設施如環保露台、空中花園、泊車位等可豁免計入樓面面積，有發展商藉機「發水」，變相多建樓層。政府全面檢討樓宇環保設施計算安排後建議，應檢討大廈停車場豁免計入總樓面面積的做法。發展局發言人解釋，停車場的設計布局，例如興建較常見的接駁斜道，可使停車場面積高於正常比例，對樓宇體積與高度產生負面影響。他舉例說，有極端例子顯示，有停車場獲豁免的樓面面積，甚至高達樓宇本身總面積約五成至逾一倍，有必要調整泊車位的供應比率。
防發展商藉機建「發水樓」
另外，發展局還建議不再為強制性設施提供豁免，以防發展商藉機興建「發水樓」。發言人解釋，強制性設施，例如垃圾及物料回收房、隔火層、電訊廣播設備室等，均屬發展商有責任興建的設施，因而應把它們計入總樓面面積內。至於環保露台、空中花園及會所等設施，因普遍只供住戶使用，公眾並無直接受惠，發展局認為有需要檢討現行做法，建議將空中花園與平台花園的高度限制定為六米。
發展局抽查九十七幢樓宇，發現以上設施佔了總樓面面積的四成至六成七。其中一幢四十九層高的樓宇，更有七層半是借由豁免樓面面積興建而來。發展局建議，應為豁免樓面設定上限，控制樓宇密度及高度。他舉例說，在發展密度較高的地區，住宅或綜合用途樓宇獲豁免的上限，應介乎總樓面面積約百分之二十五至三十五之間，而非住宅樓宇，則應介乎百分之二十至三十。
測量師籲應避免「一刀切」
對於發展局提議撤銷為強制性設施提供豁免，測量師學會產業測量組主席潘永祥說，政府應避免「一刀切」，不宜草率地訂下統一標準，並廣泛諮詢專業團體與業主的意見。他解釋，各區對停車位的要求不一致，難以劃一標準。加上現時的城市規劃標準行之有效，社會已接受停車位、機房等設施可獲豁免，因此，政府應小心處理。另外，他亦擔心若隨便改變政策，可能會令小投資者失去預算，蒙受損失；而發展商亦可能基於商業考慮，乾脆不再建造環保露台或工作平台。測量師學會會長余錦雄表示，環保露台與空中花園等設施可獲豁免的比例，的確有需要檢討，以防「發水樓」問題加劇，但在實施時，應注意措施會令私有產權價值降低。
建築師吳永順表示，由於現時不少發展商會盡用豁免面積，令建築物體積越來越大，因此政府的建議有助減低樓宇體積及密度，如果能夠清晰指出可豁免面積的內容，業界可較易配合。但是建築師有可能被迫將這些設施盡量縮小，有可能影響住客的使用。
