土地流轉遇產權不明晰難題
圖：通過發放土地使用產權證進行確權，是實現農村集體土地流轉，盤活土地資本的新模式（新華社）
□在土地流轉先行一步的四川省，人們開始遭遇到產權不明晰，土地難以流轉，難以抵押的問題，而這一問題也具全國性意義。就此，記者專訪了四川省社科院經濟研究所所長郭正模。【本報記者向芸成都十五日電】
農村土地流轉除了土地承包人與集約經營者進行交易外，通過諸如農村產權交易所，如林權、土地承包經營權、農村房屋產權、集體建設用地使用權、農業類知識產權、農村科技應用和轉化、農村經濟組織股權等明確其所有權的工作也甚為重要，否則便無法構成合法契約並取得流轉、抵押的產權。
郭正模表示，綜合性、跨區域、非盈利是交易平台最突出的亮點。農村產權多種多樣，以往都分歸各部門單管，而綜合交易平台將農村多種產權都集中在一起，更具規模效應，也解決了信息不靈的問題。同時，交易所依託的成都聯合產權交易所，擁有40餘家投資、法律、評估、會計等各類中介服務機構，並與北京、上海、天津等地近40餘家產權交易所建立了戰略合作關係，可以為農村產權交易提供信息交流、諮詢、法律法規、評估等綜合服務。
此外，交易所不以贏利為目的，對作為轉讓方的農戶，不收取交易服務費用，對受讓方只收取交易服務成本費用，以扶持農村產權的流轉。
最大難題是產權不明晰
郭正模表示，交易所產權流轉的形式可分為轉讓、出租、入股和抵押融資。對於涉及土地的抵押融資，郭正模稱目前各地都在進行嘗試，但存在很多法律障礙，土地抵押的產權制度並不健全，至少在現有法規的基礎上，《物權法》、《土地管理法》都沒有明確規定。
他認為十七屆三中全會只是對以往農民和地方政府土地流轉實際操作方式在政策上的一個肯定，甚至都還不是法律上的肯定。農民土地產權一天不明晰，土地抵押融資一天就搞不好。
郭正模表示，土地抵押融資後不能按時償還就是個突出問題。不論是三十年、五十年還是七十年，只要沒有確認土地是農民的財產，農民就只有使用權，沒有轉讓出售權。農戶以不是私人財產的土地作為抵押品，一旦到期不能還錢，銀行能否收回承包地？不能收回的話這個抵押又該誰賠償？
「宅基地不是農民的財產，但宅基地上建的房又是農民的私人財產，一旦農民戶口遷入城市，房屋可以變賣，但宅基地必須無償退還，不能作為財產變現。產權不明晰或產權虛置導致了很多進城務工的農民不願放棄農村土地，城市化進程變緩。」
郭正模認為，農村產權改革還遠未到位，一些在法律上界定不明確或模棱兩可的地方，都會為土地抵押融資和城鄉統籌帶來具體障礙。
分階段界定土地性質
郭正模為現有體制和法規下交易所土地抵押融資的良性發展給出了幾點建議，包括信用機制、償還能力、擔保程度、借貸後的支持措施四個方面。
「首先要經過各種程序確認借款人有償還能力，並嚴格評估房產及土地價值；在村或鎮成立由幹部或有經濟能力者組成的擔保組織，為借貸人提供信用擔保；如因地震等特殊原因導致不能按時還貸，可由政府或保險公司擔保延期償還，降低銀行風險，推動銀行為農戶實施借貸。」
郭正模特別提到貸款後的指導政策，應幫助農戶及時還貸。「中國的銀行貸款出去後不管不問，只有到期償還不了時才會過問，而國外銀行提供借貸後會派人進行跟蹤，監督貸款是否用於投資、投資是否合理等，事前監管遠勝於事後追究。」
