內地高樓價的制度性根源/□何亮亮
中國大城市的樓價居高不下，老百姓無法承受，已經成為影響社會安定的問題。普通收入的民眾如果不能安居，也就不能樂業；例如上海的平均樓價已經接近東京，但是上海市民的平均收入只有東京的十分之一，可見一斑。
日前，國務院常務會議決定採取有力措施，在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。為保持房地產市場的平穩健康發展，國務院要求，按照穩定完善政策、增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。首先是要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證品質前提下，加快普通商品住房建設。
這說明，中央政府抓住了樓價高漲的根本原因。內地房地產市場受香港影響但又片面借鑒香港經驗，可以看到內地大城市高樓價的制度性根源。
為經濟適用房預留土地
中國房地產業的真正發展是在改革開放之後，在此之前不存在市場意義的房地產。房地產業的大發展，是從二十世紀九十年代之後開始的，從起步開始，就借鑒香港的房地產業發展經驗，香港的業者從開始就進入內地市場。香港房地產業對內地的影響是全面而深入的，如果撇開香港因素，內地的房地產發展史就無從寫起。
從政府批租和拍賣公有的土地使用權、地產商用拍得的土地作為抵押向銀行貸款、住宅興建的同時開始出售（樓花）、民眾以分期付款的方式購買住宅（按揭）、住宅的設計與管理（物業）、二手樓的買賣等等，從名稱到內容，香港的房地產堪稱內地市場的啟蒙者與教師。
從上世紀九十年代前期開始，一些沿海大都市借鑒香港的做法，由政府大規模批出土地使用權，交由地產商開發與建設各種商品住宅與辦公樓，已經形成了比較成熟的模式，也為民眾所熟悉。
然而目前內地的房地產業以及更廣泛的城市建設，與香港相比，還存在一些明顯的不足。
首先，香港上世紀六十年代開始大規模發展房地產時，政府就有意識地從源頭，也就是土地批租，引導公屋與私人住宅兩個市場的同步發展。香港特別行政區一共只有一千平方公里土地，其中可以居住的部分只是一小部分，香港人口七百萬，居住於公屋與私人住宅的大約各半。因此，儘管香港的樓價持續上漲，私人住宅炒賣之風歷來很盛，但是香港民眾一般並不恐慌，因為社會階層不同，低收入階層買不起私人住宅，但可以通過申請和排隊租住公屋或購買較便宜的居屋，這方面有嚴格的可操作的制度。香港在這方面的經驗，卻沒有被內地普遍借鑒，內地城市沒有從起步階段就預留經濟適用房的土地，以至於現在好的、較好的地段已經全部賣出，這是內地大城市樓價居高不下的根本原因，也是經濟適用房無法大規模推出的根本原因。
抑制利益集團高額利潤
內地城市特別是京滬等特大城市，已經形成了政府批地、地產商開發造高檔住宅的模式。這一模式凝聚了強大的既得利益，能否抑制這些利益集團的超高額利潤，讓民眾也能買得起、租得起經濟適用房，是各級政府要認真解決的重大問題。
充分利用土地資源創造財富，是香港經濟發展的一大特色，也被不少國家和地區所借鑒；然而香港房地產發達的弊端也顯而易見：私人住宅和辦公樓樓價高，導致香港經營成本高，這已經成為香港經濟轉型的一大障礙。經營房地產業的大財團對整個社會經濟的影響太大，以至於尾大不掉，也是香港社會畸形的一個方面。北京上海等城市如果也沿用這一模式，則高樓價對經濟發展的副作用，一定會逐漸顯現。
其次是內地大城市在發展房地產的時候，沒有從一開始就將城市的軌道交通與城市的住宅建設配套規劃，而香港是很注重這種協調的，因此香港的公共交通特別是軌道交通非常發達，各地區之間的交通便利，這也是香港房地產業與城市建設的特點。北京以奧運會、上海以世博會為契機，大力推進軌道交通建設，雖然已經遲了，但仍然是必要的。否則私人轎車越來越多，將使市民出行非常不便，城市交通管理混亂，並形成一個怪圈。
作者為資深評論員
