赴美「抄底買房」要三思/□張 夢
金融危機尚未過去，現在去美國買房，雖然是低價入市（其實，美國房地產如今遠未觸底），但短期內實現高回報的可能性小。買房容易「養」房難，房屋維修和清潔是一筆大開支，管理費和房屋地產稅也奇高，房產轉讓的費用又是一個必須考慮的問題。普通市民前往抄底買房投資，需要三思而後行。
時下，中國內地主要大城市的房地產市場前景不明朗，且隨着內地不少人收入提高及外出留學、度假等需求的增加，一些投資意識較強的中國人便把目光轉向了海外市場。據稱，中國首個赴美購房團並已正式出征美國，前往洛杉磯、三藩市、波士頓、紐約等城市「抄底」美國樓市。相關數據顯示，美國的房價已經相當便宜了。自次貸危機以來，美國整體房價下降了18%，有個別地區房價跌幅甚至超過50%。
全球的金融危機緣起美國房地產市場，而隨着危機越演越烈，美國房地產價格也急劇下挫。儘管中國經濟在全球經濟衰退的大背景下增速放緩，但中國的富裕階層似乎並未受到多大影響。相反，他們把經濟危機視作購買資產的抄底良機。
赴美購房並非良機
赴美購房團同樣引起了美國當地有關方面的濃厚興趣，多個地區房地產協會以及房地產經紀公司都積極與搜房網聯繫，當地政府也大力支持，為購房團提供房源信息、購房程序、法律援助等全程服務。搜房網還透露，如果購房團收效不錯，還將組織第二次赴美購房團。將來還可能組織赴歐洲、新加坡等地的購房團，赴美購房團為國人在國外投資開闢了一條通道。
目前，一套獨棟的美國房屋，帶車庫花園，只賣4.1萬美元（約28萬人民幣）。這是搜房網上掛出的房源。搜房網組織的赴美購房團此次重點看的房子大多為二手房，以別墅和連排房為主，房價在30萬至80萬美元之間，折合人民幣為200萬到550萬元。這些二手房的售價已經比兩三年前降低了20%至40%。
據稱，受次貸危機的影響，目前拋售的房屋主要有兩類。第一類稱為「急賣」，即房主已經無力供房，但不想讓銀行把房屋收走，因此急於在銀行收走房屋的9個月之內賣出房屋以減少一些損失；第二類拋售的房屋就是銀行的回收屋了。這樣的房屋，房東已沒有任何權利而且房價比較低。但購買這樣的房屋往往存在一定的風險，例如，這類房屋可能存在住戶遲遲不肯搬走、房東不配合買房者看房或者房屋內部十分陳舊需要投入大量裝修資金才能入住。
根據美國商務部經濟分析局日前公布的資料，一些熱門城市的房價已經下降了30%以上。而三藩市和紐約由於公共交通便利，是新移民首選的落腳地，也成為購房者樂於投資的城市，因此房價跌幅還不算最大。三藩市市內的房價跌幅平均為10%-20%，而灣區以外的地方跌幅則高達30%-40%。
美房地產遠未觸底
事實上，在遭受金融危機重創的美國，中國持續快速的經濟增長力和財富增長形成的購買力正被美國國民和媒體寄予厚望。而中國房價堅挺和貨幣升值對應美國的房價下跌和貨幣貶值，已成為中國投資者去美國置地的動力。對於處在下行通道中的美國樓市，很多人認為目前正是投資的好時機。此外也有專家表示，由於人民幣的不斷升值，目前人民幣對美元匯率正處於一個相對的低點，使用人民幣在美國置業或購物也是個不錯的時機，做長期投資風險不會很大。
儘管全美不動產協會的最新數據稱，去年第四季度美國都市地區的獨棟二手房售價較上年同期下降了12.4%，達到2004年以來最低，但路透社對25位分析師的調查結果顯示，美國樓市並不會很快到達底部，需要數年才能企穩；今年房價應會再跌10%，2010年甚至會更低，房價從高點到低點累計下跌35%。
依現在美國房地產市場的情形看，如果是購房自住還算比較合適。如果是投資甚至是投機「抄底」，就要三思而後行了。美國跟中國的國情不一樣，美國的房子主要用途是自住，投資的量相對較小，現在去美國買房雖然是低價入市，但短期內實現高回報的可能性較小。
業內人士表示，美國房地產市場從來不排斥外國人購房。現在的情形下，只要有簽證，並且能夠支付50%以上的首付（次貸危機前20%就行）就可以購房。從購房交易稅費上看，成本也不是很高，一般佔購房款的3%就夠了。但是，在美國買房容易「養」房難，因此現在在美國購房仍存在較大風險。
需要注意的是，美國的房子不同於中國，高層公寓很少，大多是單獨別墅，木質結構，一些房屋的建造年代久遠，不投入巨額裝修費用就不具備居住條件。同時，美國勞動力成本高，房屋維修和清潔也是一筆較大的開支。因此，如果沒有太大的必要，很多美國本土人都寧願租房，而不選擇買房。
買房容易「養」房難
事實上，在美國擁有房子的成本很高。中國人買房後，成本只是物業管理費；而在美國，則需按照房屋建築面積交納一系列的管理費和房地產稅。以買一棟售價為50萬美元的獨立別墅為例：每年地產稅大約6500-8000美元，為房價的1.3%-1.6%。不同的小區還有不同的社區費用，每月從0-500美元不等，大多數在100-200美元之間。另外，美國公寓管理費很高，一套普通二居室公寓，每月管理費用約在500-1000美元。
此外，房產轉讓的費用又是一個必須考慮的問題。美國法律規定，房地產買賣需繳納2%的交易稅以及收入的所得稅。就算投資者目前入市抄底，數年後賣出，但把期間的管理費、交易稅和所得稅計算在內，再扣除銀行利息的機會成本，這筆投資能有多大收益就是個疑問了。
有關專家表示，去國外抄底買房應該是一種個別現象，是高端人士或者財團行為，普通市民前往抄底買房投資，需要三思而後行。
