「地少人多」可以休矣/□李幼岐
本港邊境禁區荒地的發展，近日又成了熱門話題。其實，開放禁區（至少是開放大部分禁區），發展禁區（發展後就不再是禁區），已經談了幾十年，得個談字。
從發展的角度看，香港長期以來有「地少人多」的說法。實事求是地論證，這個說法並不正確，可以說是錯的。「地少人多」，只是港英管治時期推行高地價政策的託詞，是港英政府高官使用的障眼法。當然，地產發展商和地產行業人士例如地產代理，對「地少人多」的說法十分受落，因為此說大大有利於高樓價和高租金，也就是有利於地產界人士賺錢。
「地少人多」言過其實
翻開香港地圖，在大約一千一百平方公里的香港境域之中，已經被利用和發展的土地，大約只是五十平方公里，不足百分之五。假如說已發展的市區「地少人多」，這還可以成立，但若指香港整體「地少人多」，對着香港地圖，立即就可以發現這一說法的謬誤。
香港的已發展地區，即所謂市區和新市鎮，簡介如下：港島，主要在北部，沿維多利亞港，包括西環、上環、中環、灣仔、銅鑼灣、北角、鰂魚涌、太古、筲箕灣、柴灣、小西灣；南部則有薄扶林、香港仔、鴨脷洲、黃竹坑、赤柱；當然還有名聞遐邇的半山區。九龍，主要在南部，同樣沿維多利亞港，包括尖沙咀、紅磡、觀塘，尚有沿海的葵涌、荃灣、將軍澳、美孚等；九龍半島的內陸部分則有旺角、油麻地等繁華地段，自然還有深水埗、土瓜灣、長沙灣等人口密集地區。九龍北部及新界的新市鎮，包括較大型的沙田，臨近羅湖口岸的大埔墟、粉嶺、上水，東部的西貢，北部的沙頭角，西部的屯門、小欖、踏石角，西北部的元朗、天水圍、錦田、石崗等，已部分開發的島嶼有青衣、坪洲，以及大嶼山的梅窩、愉景灣、陰澳等。以上這些已發展地區，從香港全境看，只佔了很少很少的一部分。香港境域，至少還有一千平方公里的未開發處女地，佔香港面積超過百分之九十五，「地少」之說，豈能成立？這些土地，即使半數以上是不便開發利用的山地，至少還有五百平方公里可資發展。
新界東九土地奇多
香港未開發的處女地，大部分在新界、東九龍特別是東北九龍萬宜水庫以北的大片土地，以及大嶼山的大部分地區。當然，開發這些土地的難度極高，成本極大，例如，要開山平整土地，要供水供電，要建設道路，要鋪設排污管道，要有住宅、商場、街市、康樂、休憩等一系列配套設施，其集點是投資巨大、回本期長，沒有二、三十年就難見成效。或許，要有更長遠的目光，才能看到輝煌的未來。像這樣的投資發展計劃，私人財團不是沒有興趣，就是沒有能力和財力。可是，政府有，政府理應看得更加長遠，更有理想，並且作出大膽和具有遠見的規劃。假如香港抱殘守缺，只是在現有市區和新市鎮兜兜轉轉、修修補補，那當然是「地少人多」、環境擠逼、居住質素低劣，「屏風樓」就難以避免了。
筆者管見，即使從成本出發考量，暫且不提什麼遠大抱負或雄心壯志的計劃，也有一些發展構思可供參考：其一，填海，除了維港兩岸不可再填海之外，港島東端、西端及南端包括黃竹坑、鴨脷洲一帶均可填海，東九龍將軍澳沿海、西九龍昂船洲對開、大嶼山愉景灣東側、青洲及東西南部、大嶼山機場快線北部沿海、天水圍對出海域、西貢沿岸等，都是可以填海的合適地點。其二，多個新市鎮如沙田、元朗、屯門等，均可向外圍擴張。其三，東鐵沿線可以或左或右向兩邊發展，吐露港可擴大填海計劃。其四，開發邊境禁區，包括落馬洲、文錦渡、沙頭角等處。
開發活化禁區，現時條件完全成熟。過往許多年，邊境禁區有一個「偷渡」問題，如今已不成問題，至少不是大問題。證明有二：一是平均每日一百五十個單程證名額已有剩餘，二是「個人遊」方便之至。邊境禁區現時要防的主要不是偷渡，而是走私。在這樣的前提之下，香港的二千八百公頃邊境禁區土地，政府已決定由明年年底起，分四階段開放其中的二千四百公頃。「解禁」的發展方向，包括興建生態旅舍、棄耕農地變身為有機農莊、打造「綠色生態文化旅遊區」、以及發展低密度住宅區。竊以為，還不妨考慮建設附有宿舍的大學及學術科研機構。將部分邊境禁區發展為校園或科學園區，相信也是不錯的選擇。
二千萬人也能容納
由邊境禁區總共可以釋出二千四百公頃土地看，說香港「地少」就值得商榷了。說「地少人多」，至少有兩大弊病：第一，既然地少，地價必貴，這是供求規律。地價貴，樓價必高，租金亦高。樓價高，很多人買不起樓，政府又不肯重新起動居屋計劃，結果是剝奪了許多港人購買物業自住的權利。即使某些人勉力買了住宅單位，也要做二、三十年的「房奴」，吃苦半生，只是益了地產商和銀行家。「地少」的謊言，成了中下階層市民吃苦受罪的「萬惡之源」，應予嚴厲的批判。第二，「地少人多」的「高論」，嚴重制約束縛了香港的發展，令政府可以不思進取，無所作為或少有作為。一聲「地少」，可以遮掩許多領高薪而實無能的表現。事實是，香港的土地、荒地、處女地還多得很，多得很，不要說政府規劃的目標一千萬人，就算是一千五百萬或二千萬人，也完全可以容納。「地少人多」，可以休矣。 作者為資深評論員
