不該為「發水樓」留尾巴/□曾淵滄
目前樓房平均「發水」三成，結果搞至怨聲載道。為什麼不乾脆將這「發水」的三成變成額外的地積比？提高三成的地積比就可以提供更多的實用面積讓香港人居住。政府實在不應該再留下「發水樓」一成的這條尾巴，應該直截了當地完全廢除「發水樓」。
過去幾年，香港仇富心態的滋長，官商勾結口號之所以越叫越響，其中一個很重要的因素是「發水樓」。「發水樓」甚至導致香港社會仇商、仇富的焦點都集中在城中的大地產商。
「發水樓」起源於二十年前，當時政府推出相關政策，目的是透過讓地產商在預先定好的建築面積之外可以多建一些公共空間、一些環保設施、露台、窗台、工作台等，這是希望改善居住者的生活環境，出發點是好的。但是，地產發展商有了這額外的建築面積後，將之計算入總建築面積，使總建築面積大增。開始的時候，增幅也許只有10%，香港回歸後，主管批核的公務員越來越輕易地批出大量的額外面積給地產商，「發水」面積一增再增，現在已增至約30%左右。樓宇發展的「發水」面積越大，實用比率就越小。
窗口露台越建越大
實際上，羊毛出在羊身上。地產商在政府的土地拍賣會上，出價的時候也已經把「發水」的部分計算在內。一幅總建築面積100萬平方呎的土地，地產商已預先假設將來真正的建築面積會是130萬平方呎，並以130萬平方呎的目標出價。最後，使土地拍賣價相對高了，傳媒為了興風作浪，為樓市火上澆油，就大事報道地價貴了，樓價怎可以不更貴。舉個例子，如果有幅土地拍賣呎價是1萬，傳媒會說，土地成本已經是呎價萬元，再加上建築成本、財務成本、合理利潤，將來這片土地建好之後至少要賣1萬3000元、1萬5000元……但是，實際上，計算入「發水」之後，真正的土地呎價可能只有7500元，而不是1萬元。
今日，「發水樓」成了有心人製造「官商勾結」最有力的「證據」。「發水」三成成了官員向地產商輸送額外三成利益。但是，實際上，地產商真的得益嗎？地產商在競價購買土地時，不也把這額外三成的土地計算進去。可以說如果今日開始完全沒有「發水樓」，地產商建樓沒有任何額外的建築面積可發展，土地拍賣的呎價一定會明顯地下跌。
政府好心做了壞事
在允許「發水」以取得額外建築面積的條件之下，沒有地產商會不盡量利用，於是窗口、露台越建越大，這也等於政府變相在逼消費者購買露台。但是，在香港這個寸土尺金的環境裡，市民對露台、窗台真有興趣嗎？看看市區的舊樓，幾乎絕大部分露台都被僭建成房間，市民私自把露台封了，以增加居住面積。
有了「發水樓」，樓宇的實用面積越來越小，一般只剩七成，誇張一些的剩下六成。羊毛出在羊身上，是消費者、買樓者付錢買下這些他們不一定歡迎的窗台、露台、工作台……
「發水樓」受地產商歡迎嗎？也不會。地產商在買地時，已計入「發水」的部分，所以才願意付更高的價格買地，沒有「發水樓」，地產商的出價下降，成本也下降。因此，對地產商而言，「發水樓」實際上並沒有使他們得到任何額外的好處。
不但沒有好處，壞處更多。因為「發水樓」，地產商成了市民攻擊的目標，實際上，地產商也希望實用面積能夠提高。但是，地產商也不會主動放棄可以「發水」的機會，因為他們在買地時已經將這「發水」計算在內。
因此，今年施政報告中特首宣布將「發水樓」的「發水」面積限於10%，有人認為這是向地產商宣戰。實際上，我不認為地產商會反對完全取消「發水樓」，現在，地產商唯一擔心的只是能不能趕在明年4月條例正式生效前，將已計算了「發水」成分高價買入的土地完成規劃建築設計的批核。
「發水樓」不受消費者歡迎，也不受地產商歡迎，我不明白為什麼今年的施政報告會為「發水樓」留下一條尾巴，規定將來「發水」面積不可以超過10%，為什麼不乾脆完全廢掉「發水」的政策？是不是政府至今仍然認為窗台、露台、工作台……是受歡迎的？
居住面積大的樓房，我相信居住者是歡迎露台的，但是，實用面積不足700平方呎的樓房，我相信居住者更希望露台、窗台變成新增的實用面積。
很明顯，政府當然希望通過「發水」來改善居住條件、推動環保概念。這種作法是好心做壞事，自己招來「官商勾結」的批評。
完全廢除「發水」政策
我認為，政府實在不應該在「發水樓」這個錯誤的政策上留下一條尾巴，讓地產商「發水」一成。當曾特首宣布了「發水」一成的新政策後，電台節目主持馬上說：「地產商發水一成合法，街市商販呃秤一成犯法」來形容這條「發水樓」的尾巴。
我相信，就算完全廢除「發水樓」，實用面積夠大的樓房依然會有露台，因為沒有露台就不像豪宅，地產商在衡量市場的需求之後，依然會為豪宅建露台，建豪華會所，公共設施，面積小的樓房就提供實用的、四四方方的樓房。
目前樓房平均「發水」三成，結果搞至怨聲載道，為什麼不乾脆將這「發水」的三成變成額外的地積比，提高三成的地積比就可以提供更多的實用面積讓香港人居住。政府實在不應該再留下「發水樓」一成的這條尾巴，應該直截了當地完全廢除「發水樓」。作者為城大副教授，博士
