上海二手房議價空間擴大
圖：隨着政府調控經濟，上海樓價開始回軟
春節前是房屋銷售淡季，加上調控措施影響下，上海近期部分二手房源的議價空間放大，部分房源的最大議價空間已達10%；同時，「售轉租」比去年十二月猛增三成。不過，有分析認為，今年房價將以穩為主，「轉售為租」、待高位套現的預期在短期內未必能實現。
本報記者 羅縈韻
合富置業市場研究中心對旗下分行調查問卷顯示，目前已有部分賣家將到手價悄然調整為成交價，前後最高可相差15萬至20萬元（人民幣，下同）。部分業主強勢的心態有所緩和，議價空間最多可達到8%至10%。易居臣信市場研究中心楊晨青表示，在房地產調控政策頻出的情況下，部分二手房業主開始對未來房市走勢產生擔憂，其表現為部分掛牌房源開始出現議價空間，業主普遍產生「落袋為安」的想法。
業主頻調低叫價
據易居臣信西藏南路店反映，一月以來投資客普遍對今年房價走勢產生憂慮，如「黃浦眾鑫城」有近四成的投資客已將手中房源掛牌，尤其是手上有多套房源的投資客，幾乎都會選擇先賣出一兩套來套現。店長于偉表示，以6號樓一套153平方米三房房源為例，掛牌價格為550萬元，與去年十二月份時的價格持平，業主表示只要有客戶看中就馬上成交，與去年的頻繁漲價、跳價已截然不同。
而在浦東世紀公園附近，讓價現象亦重返市場。據21世紀不動產錦繡滿堂分行經理徐麗娜介紹，在「錦繡滿堂」項目，較為普遍的讓價幅度在1%至2%之間。以該小區1套131平方米的3室房源為例，該房房東為投資型買家，想在近期獲利退出市場。由於市場反應冷淡，房東在放盤二十天內，將掛牌價從340萬元下調至335萬元，以求成交。
事實上，一月以來上海市各板塊二手房成交量較去年十二月同期有五成左右的降幅，買家觀望情緒依舊。業主報價方面，目前走勢出現明顯分化，基本有三類：其中約兩成有明顯議價空間；約三成在小幅上漲，主要集中在外環沿線的浦東張江等板塊；其餘五成基本延續前期水平，高端住宅密集的中心城區各板塊普遍如此。
出租回報率偏低
另據美聯物業的數據顯示，售轉租房源環比去年十二月上升三成以上。通過美聯物業古北分行的調研，現時古北板塊大約三分之一的業主已經有一至兩年的「空關」房源經歷。這部分的業主表示，價格如果達不到10%左右的提升就寧可不賣而選擇繼續空關。據悉，目前「轉售為租」現象主要集中在中心區域及外圍的軌交沿線區域，租賃需求相對旺盛則是上述區域的共同特點。
21世紀不動產上海銳豐龍陽路店的置業顧問杜秀遠指出，元旦後每周都有4至5套新增掛牌房源出租，類型集中在全裝全配的1室戶、2室戶房源，租金水平在每月3000至4500元。而在長寧新華路、閘北不夜城、閔行莘莊等板塊，「轉售為租」現象也有不同程度的體現。
21世紀不動產上海區域分析人士指出，近年來每當房屋買賣價格滯脹之時，便有一批房源會從出售轉為出租、等待更好的拋售時機。可以預見的是，今年房價將以穩為主，「轉售為租」、待高點套現的預期在短期內未必能實現。此外，目前還需要注意兩點：一是上海住宅的出租回報率普遍低於3%，出租收入偏低；二是租賃市場在農曆春節前的需求不足，出租房源可能面臨一定的空置期。
