中環商廈租客大逃亡/□大 衛
圖：香港寫字樓租金預期見頂回落，變相有利提升營商競爭力
香港寫字樓租金去年依然全球最貴，中環個別商廈租金最高逼近二百元，但遇上歐美經濟吹淡風、金融業掀裁員減薪浪潮，預期今年寫字樓風光不再，租金看跌一成半，中環商廈可能有八十萬方呎樓面不續租，企業不是精簡架構，縮減成本，就是捱不住高貴租金，從中環核心商業區遷至灣仔及銅鑼灣，甚至是東九龍。
80萬呎樓面不續租
根據差餉物業估價署最新數字顯示，中、上環核心區甲級商廈租金升幅最大，達到百分之二十四，而商廈樓價也升百分之十三，比較住宅租售價格分別上升百分之七與百分之九點三更為突出，可見商廈供求失衡情況嚴重。
不過，去年中歐債危機急速惡化，歐美經濟衰退風險急升，全球經濟前景不明朗，在港跨國企業寫字樓擴張計劃受阻，部分投資銀行與證券行更出現裁員減薪浪潮，為縮減成本開支，除了減少租用寫字樓樓面之外，便是被迫遷出核心商業區。
據仲量聯行估計今年中環有四百六十萬呎商廈樓面租約到期，估計約八十萬方呎樓面不續租，換言之，今年租務到期的租戶中，約有兩成不續租。
撤出中環減省租金
經濟放緩下，今年不容易覓得新的商廈大租客，預計中環商廈空置率會明顯上升，達百分之四，幸好中環商廈新供應有限，未來五年新供應樓面約二百萬方呎，今年中環商廈租金跌幅料在百分之十五以內。
據知過去數月接連有中環商廈租客「大逃亡」，例如怡安保險原租用華人行五萬方呎樓面，將轉租銅鑼灣時代廣場五萬方呎樓面，每呎租金約四十多元，比華人行租值便宜了一半。
同時，野村證券原租用中環萬宜大廈三萬方呎樓面，亦決定不再續租。
東九龍寫字樓搶客
值得注視的是，港府積極發展東九龍，包括觀塘、九龍灣以至啟德新發展區，打造成為另一個商業核心區，面積遠比中環商業區為大，發展潛力巨大，未來對中環商廈租售價格構成相當壓力，現時已開始搶走港島商業區的寫字樓客源。
據知已有大型企業部署遷入東九龍，最近西門子集團租用觀塘Landmark East商廈三萬六千方呎樓面，呎租只三十多元，比灣仔及銅鑼灣便宜。
香港寫字樓租用成本位列全球最高，平均呎租一百五十八元，僅次倫敦與東京，預期寫字樓租金見頂回落，全球商廈租值最貴寶座將會拱手相讓，這有利香港營商競爭力提升，未嘗不是好事。
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