留意供款負擔比率
上期與讀者分享了申請樓按的四個貼士，以簡短的篇幅分別說明物業估價、按揭成數、供款負擔比率及供款年期等因素，對於首次置業人士的影響。在以上四個因素當中，以供款負擔比率的計算方式較為複雜，今期會為各讀者以深入淺出的角度說明，銀行是如何計算樓按申請人的供款負擔比率，從而作出批核。
根據金管局規定，對於新購買物業的樓按申請，銀行會透過物業用途及申請人持有的已承造按揭物業數目，來劃分最高可接受的供款負擔比率。比率分別為基礎（以現時利率計算）及壓力測試（現時利率增加3厘作計算），其中計算範圍包括樓按、卡數或私人貸款等供款。一般而言，若申請人沒持有已承造按揭的物業，必須符合的供款負擔比率不可超過基礎50%及壓力測試60%。舉例說，張小姐目前沒有持有物業，現時計劃購買價值400萬元的物業作自住用途，並打算申請七成按揭，貸款金額為280萬元。假設張小姐每月收入為3萬元及相關入息來源為香港境內，而她並沒有其他債務例如卡數或私人貸款等，若以樓按息率2.15厘及供款年期20年作計算，她的每月供款額約為14,365元，符合供款額不超過入息50%的基礎要求。不過，若進行壓力測試，以利率增加3厘至樓按息率5.15厘計算，她的每月供款額則上升至18,712元，其壓力測試超過了規定的60%，故按揭申請將不獲接納。
事實上，申請人只要降低按揭成數，或增加供款年期便有機會使其供款負擔比率符合規定。不過，這個做法可能影響申請人的財務安排，因此申請人應在置業前清楚計算自己的還款能力。
面對上述供款負擔比率的計算如有問題，置業人士應向銀行職員查詢，了解其他可行方案，以助按揭申請能順利通過。（作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行產品業務主管）
