年輕人置業難過登天？
時下年輕人抱怨樓價高企，無法置業時，經常遭老一輩責難他們好高騖遠，尚未事業有成，便冀望可以買樓。五、六十後的一代，往往到了三、四十歲（即香港1980-90年代）才置業。在他們眼中，時下新世代「未上床便牽被」，心頭太高，不切實際，與其抱怨，不如踏實工作。
1990年代首現飛升狂潮
這樣的批評不無道理，卻忽視了時代的轉變。1980-90年代，樓房價格不像今時今日般如脫?野馬，三、四年內飆升一倍，老一輩事業有成才供樓，問題不大。看數字，1984年以前，樓價年度平均升幅大約14%，而生產總值的年度平均增幅是19%。換句話說，個人或家庭收入的升幅，高於樓價升幅；而且當年按揭首期只需樓價一成，大部分中產家庭都買得起樓。政府興建公營房屋（包括公屋和居屋）的速度，亦能應付基層市民對住房的需求，就算不置業，也不愁無房安居。市民沒有迫切買樓的需求，令房價不致飆升。
自從1985年實施聯繫匯率，回歸前又限制政府每年賣地不能超過50公頃，樓房便不單只滿足居住的實際需要，更變成投資工具。由1985年開始至今，樓價的平均升幅達20%，經濟產值的平均升幅卻下降至14%，樓價升幅開始拋離實體經濟和市民收入的增幅；加上不少企業家遷廠上大陸，賺得的利潤投資在香港買樓，1990年代出現了香港第一次樓價飛升的狂潮，到1998年後泡沫才爆破。
樓價飆升，亦跟港英政府的高地價政策有關。至今，政府每年收入，大約三成來自賣地和買賣房屋的稅收。這數十年來，除了一、兩年外，政府財政年年有盈餘，都是多得高地價。要政府放棄這個龐大的收入來源，咬牙切齒的壓抑樓價，恐怕並不容易。
過去數十年，香港經濟繁榮，人口大增，加上先天的土地供應緊絀，長線來說，樓價升幅遠遠高於通脹。過去40年，甲類物價指數上升了六倍，樓價綜合指數卻大升了43倍。當投資者發覺，買樓比起做任何生意都賺取更高利潤時，便出現了炒風。有一、兩代中產憑買賣樓房賺錢，香港最有錢的富豪，都是靠投資樓房地產發達，然後進軍其他產業，直至富可敵國。這股炒風，只短暫的在1998年和2003年歇息過，隨即又掀起另一波狂潮。2010年後，內地來的游資，也加入樓房地產買賣，更令樓價難以抑制的狂升。
政府不容樓市大跌
回顧這段歷史，年輕人得到的教訓便是：長線而言，樓價只升不跌。遇上跌市，譬如在2003年，政府會出手救市，停止賣地、停止興建公營房屋等等，形成所謂「樓價有升沒跌」的預期。股市可以大升大跌，樓市卻例外，政府不會容許樓市大跌，近年才用「辣招」強壓樓市大升。
有政府這棵大樹遮蔭，買樓不但可以對沖通脹，懂得財技的，更可以透過高槓桿、低利息、長還款期的按揭借貸資金，以小博大，收益肯定高過創業打工。可是，要踏上這條青雲路，首先要能夠上車買到第一個單位。買不到的話，便好像注定一世無法上進。在此情況下，無法置業的年輕人怎能不抱怨呢？
撰文：博文
