上源入場呎價9878元撼動大市
□新界西北大廝殺，內房低開迎戰地頭龍！萬科置業（香港）首個獨資攻港的新盤上源，首批231伙折盡424.9萬元，近20伙折實呎價一萬元有找，僅9878元震撼大市，再有新盤開價時光倒流，為去年六月沙頭角尚澄後年半以來最平入場呎價，折實平均呎價逾1.1萬元低開同區二手10%，實行以平硬撬新地（00016）元朗錦田北PARK YOHO Napoli、恒地（00012）短期開價的元朗大棠尚悅．嶺，以及剛取得預售的莊士中國（00298）屯門弦海等潛在買家。\侘寂
息魔逐步逼近，多個趁中秋黃金檔期搶攻，新地Napoli預告中秋追月日賣最少144伙後，上源即以低價及高成數按揭，以黃雀在後姿態狙擊。
萬科置業（香港）業務部副總裁（市場營銷）周銘禧表示，上源首張價單推出231伙，市值近16億元，30伙一房、173伙兩房及28伙三房，定價510.9萬至1014.1萬元，呎價11878至15682元，平均呎價13315元。發展商提供120日即供折扣額16%，再加1%提早還款現金回贈，若將兩者一併扣除，折上折後逾424.9萬至逾843.38萬元，呎價9878至13043元，折盡平均呎價11073元，周形容為上源起動價。
周銘禧：預測收益合乎要求
上源今次計算折實價的方法，是將即時樓價直減的折扣額與現金回贈同時扣減樓價，與市面向來只計即時直減樓價折扣額有出入，故按照一般計法只扣減16%折扣額，折實入場價逾429萬元，折實入場呎價9978元，折實平均呎價11185元。
周銘禧指出，今批單位折實低於500萬元的單位超過40伙，折實呎價一萬有找的單位則有近20伙。
上源折實呎價低於一萬元震撼市場，是近年罕見新盤一萬元有找。翻查資料，對上一個呎價低於萬元的新盤，為遠展（00035）的沙頭角禁區盤尚澄，去年六月首批57伙折實呎價僅9128元，上源料是年半以來最平入場價。而平均呎價逾1.1萬元，亦與毗鄰2015年滿名山及2016年NAPA相若；而同區二手屋苑呎價由星堤的逾1.1萬元至愛琴灣的12739元，上源低開約10%。
對於樓盤低開是否睇淡後市，周銘禧稱，近期一手銷量保持，顯示剛性需求持續，即使稍後加息亦屬預期，預料樓市平穩發展。至於首批單位是否以成本價發售，周表示未能透露，強調預測收益合乎集團要求。
項目除低開吸客外，提供高成數按揭吸換樓客。周指，項目獲財務機構提供一、二按計劃，最高按揭成數80%，全期息口為P（優惠利率5.25厘）減2.7厘。另二按最高成數30%，首24個月免息免供。
中原營業董事方啟明表示，上源開價較同區二手市價低約一成，呎價一萬元有找營造震撼價效果，折實均價更是重返毗鄰兩個新盤的首批開價，形容為時光倒流價。
Napoli同日發售及截標150伙
政府收緊預售樓花方案後，新地見招拆招賣樓新玩法。旗下PARK YOHO Napoli公布首份銷售安排下周二（9月25日）起發售150伙，佔總數逾20%，符合每輪推售20%單位的要求。
值得留意，該盤下周二同日以價單及招標形式銷售。其中50伙公開發售，需經抽籤決定揀樓次序發售；而100伙則屬未有價單之單位，由下周二起至11月30日，每日進行招標及截標。
至於恒基物業代理營業（一）部總經理林達民稱，大棠尚悅．嶺樓書料下周面世，開價參考同區新盤，部分單位折實價低於400萬元，研究高成數按揭計劃。設於尖沙咀美麗華商場的示範單位下周開放。項目建有兩座住宅，提供504伙，實用面積由174至381方呎，戶型由開放式至兩房，主攻上車客。
另市場消息稱，莊士中國旗下屯門弦海獲批預售，預計最快下月加入戰團，與上源、Napoli及尚悅．嶺合演新界西北大混戰。
