高成數按揭如糖衣陷阱/大衛
圖：分析提醒，隨着樓市見頂，當心高成數按揭成為樓價調整催化劑/中通社
近年地產發展商興起提供高成數按揭，物業按揭成數可達八成以上，比一般銀行承造六成按揭為高，表面上有助買家輕鬆「上車」，實際上潛藏巨大風險。當買家免息供款數年後，按揭利率便會大幅跳升至六厘。若然不幸遇上樓市逆轉向下，隨時引發斷供潮，加劇樓價跌勢。
如同埋下樓市定時炸彈
十年前，美國投行雷曼倒閉，引發金融市場恐慌與動盪，由此更禍延全球，觸發金融海嘯，導致全球陷入衰退危機，當中罪禍首魁是信貸過度、槓桿過高。
不過，事隔十年，在長期低息環境之下，信貸過度問題又再死灰復燃。全球槓桿水平繼續迭創新高，再爆另一場金融海嘯似乎無可避免。事實上，過去十年全球總債務持續膨脹，其中發達經濟體債務佔GDP比重由○七年的二點四二倍上升至去年的二點七六倍，而新興經濟體債務佔GDP比重上升速度更快，由一點二一倍跳升至一點九四倍，情況實在令人擔憂。
能力不足買家勉強「上車」
更重要的是，美國在過去十年帶頭印鈔放水，數萬億美元資金流入市場，後果是導致股市、匯市、債市與樓市等價格暴漲，嚴重扭曲資產市場，埋下資產泡沫爆破的定時炸彈。
香港金融管理局針對資金氾濫問題，已採取八輪逆周期措施，令新造物業按揭的平均按揭成數降至今年六月的百分之四十七，而供款與入息比率亦低至去年底的百分之三十四，確保銀行系統穩定。
料物業斷供風險特別高
不過，近年地產發展商為催谷新樓盤銷售，為買家提供高成數按揭，按揭成數隨時達到樓價八成以上，個別例子更可做足十成按揭，表面上可令買家輕鬆「上車」，但實際上鼓勵一批能力不足的買家勉強「上車」，這些買家承接樓市逆轉的能力相對較低，如同樓市的定時炸彈。若然樓市因經濟環境轉差而轉勢向下，買家斷供風險甚大，屆時將會加劇樓市跌勢。
事實上，高成數按揭計劃由地產發展商旗下財務公司提供，按揭條件通常都是先甜後苦，一般是首三至四年都免息或低息供款，之後按揭利率則為最優惠利率（P）加零點七五至一厘，實際利率高達六厘，供樓負擔大幅增加，除非樓價較購入價大幅上升，否則不容易轉按至銀行。因此，高成數按揭存在較大斷供風險。
令人不安的是，最新二手樓價指數按周下跌零點七五，反映貿易戰與利率上升因素開始影響整體樓市，出現拐點的可能性甚高，但地產發展商未見停止提供高成數按揭，令樓市進一步埋下定時炸彈。
根據資料顯示，今年第二季地產發展商承造樓花按揭佔比上升至百分之十七點四，按季上升一點七倍。單是五月份，地產發展商承造樓花按揭佔比更達百分之三十三，可見新樓盤買家十分依賴地產發展商提供高成數按揭，這現象顯然並不健康，引證樓價脫離市場承接力。
隨着樓市見頂，當心高成數按揭成為樓價大調整催化劑。
