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港四年首加息 P升1/8厘未見頂 今年樓價恐跌一成

(大公報記者 邵淑芬)香港時隔四年後,再步入加息周期。美國昨日宣布再加息0.75厘後,滙豐、恒生、渣打、中銀香港及東亞隨即相繼上調港元最優惠利率(P)0.125厘。供樓一族可謂首當其衝。加息後每100萬元按揭貸款,每月供款增加66元,壓力測試的收入要求提高1.4%。分析認為,香港今次加息周期較2018年時來得急,不排除銀行會追加P,料年底前再加息0.5厘至0.75厘。

這是香港自2018年9月後首度加息。中原按揭董事總經理王美鳳表示,由於香港經歷逾十年之超低息環境,不少人已習慣以超低按息供樓,今年進入加息周期,息率上升步伐較以往加快,令部分置業人士入市決定趨審慎,最近樓市氣氛轉淡。但她指,市場早已準備進入加息周期,加上大型銀行加幅較預期溫和,為市場帶來正面訊息。

本港銀行四年來首加息,地產業界普遍預期對樓市價量均有影響。(中通社)

年內或再上調0.5厘

王美鳳預期,本港按息年底仍處約3厘低水平,在過往歷史仍屬低水平,對供樓負擔影響仍屬大眾接受幅度,相信當市場消化年內加息因素後,加息因素對樓市實質影響不大。她續稱,銀行上調最優惠利率幅度相當溫和,由於幅度為0.125厘,較市場預期之0.25厘少,未來會否需要追加P,則較取決於未來拆息升幅。當年內拆息進一步跟隨美息上揚,不排除如2004至2006年加息周期時追加P的情況再次出現。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明相信,各銀行因應自身資金成本將陸續跟隨加息,預期年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘水平,年底香港銀行亦有可能再加息,預計加息幅度約為0.5厘至0.75厘左右,甚至或早於下次議息會議前。

而五間銀行加息後,供樓負擔及壓力測試入息要求將逐步調升(見配表)。

曹德明表示,即使本港加息至半厘,供樓負擔未見大增,仍屬健康水平。長遠而言,他認為,整體經濟環境、樓價走勢及失業率對樓按市場的影響相對較大。他提醒市民,由於加息周期已開始,在未來一兩年內供樓負擔將逐漸增加,故供樓人士須有長遠穩健的財務安排,而有意置業人士則避免借到盡,預留空間,衡量自身負擔能力才入市。

業界倡降按揭壓測

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,本港正式進入加息周期,未來息口走勢不明朗,雖然現時每天仍有很多準業主查詢按揭資訊,但實際入市的比率明顯較以往減少。他續稱,大部分置業人士對入市抱觀望態度,導致樓市相對疲弱,成交相比4月樓市小陽春時下跌了三至四成,而加息也同時令轉按活動萎縮,雙重打擊之下,預期按揭行業將進入寒冬期。

莊錦輝又建議特區政府「減辣」,指「加三厘」壓力測試原意是為評估按揭借款人於未來加息時的供款壓力而設,制訂之時封頂利率普遍為2.15厘,現已加至2.75厘,如計及加P影響更升至3厘,由於本港加息周期已經展開,應考慮視乎實際情況調低壓測要求,否則置業人士上車門檻將隨加息不斷提高。

地產經紀:今年樓價恐跌一成

針對有本港銀行4年來首加息,地產業界普遍預期對樓市價量均有影響,最淡看全年樓價跌約10%或以上。

會德豐地產主席梁志堅、新地(00016)副董事總經理雷霆、恒地(00012)營業(二)部總經理韓家輝均認為,因息口加幅小,供樓支出不會大增,相信對用家影響不大。

梁志堅補充,本港銀行今次跟隨美國加息是意料中事,將對市場產生心理影響,會打擊投資者的入市信心,樓價會輕微回落。影響樓市的因素主要是經濟好壞,若本地經濟繼續轉差,樓市便難轉好,希望特區政府能盡快對外及內地通關,為經濟帶來新動力。

韓家輝亦表示,本港仍處低息環境,只要本地失業率亦持續改善,經濟逐步復甦,市場剛性需求依然強勁,今年樓市仍可平穩發展。

不過,長實(01113)營業部首席經理郭子威認為,美國今年多番加息,已對本港資金市場構成壓力,今次本地銀行終跟隨上調息口,將減低買家入市意欲,樓市成交量短期內料下跌約20%,樓價由現在至年底,上下波動約有5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦較悲觀指,是次本港加息幅度雖較預期小,但並不足以扭轉樓市向下的趨勢,中原城市領先指數CCL年初至今已跌逾7%,下季會有機會跌3%至5%,全年累跌約10%至12%。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明亦預計,銀行開展加息步伐,會吸引部分資金流向高息且穩定的投資產品,對樓市構成一定的壓力。加上本港疫情仍反覆,樓價有機會回落至2017年底水平,全年累跌約8%。

(來源:大公報A1:要聞 2022/09/23)

編輯: 青藍

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