文/關品方
新一屆立法會第一天開會，特首出席答問。最引人註目的，是有關新界北開發計劃。回顧過去三年來最大的轉變，就是中央全面恢復對香港特區的管治權。基本法在四個方面都已經有所優化。第一，特首沒有政黨背景，因此沒有執政黨的強力領導和支撐。藉着平息黑暴動亂的契機，中央派出兩位大員協助，港澳辦和中聯辦加強關顧，特區施政因此彌補了這方面的不足，在中央的引領下，今後與國家的發展策略同向而行應該不成問題。第二，有關基本法第23條本地立法，在本屆特區政府任期結束之前，應該可以由本屆立法會順利完成，關鍵是要防犯境外敵對勢力搞滲透和顛覆的間諜活動。第三，因為終審庭設在香港，有外籍法官終身任命，大律師公會另搞一套。通過司法制度的有效改革，有待關鍵幾步措施落實以堵塞這方面的漏洞，指日可成。第四，有關保留新界土地繼承權的問題，這方面十分棘手，涉及太多利益牽扯，只能夠通過大刀闊斧的政策，從根本上銳意改變。這需要時間的浸潤，通過贖買政策完成。金融和地產是特區的關鍵兩手。土地財政從政府賣地收益，發展商賣樓牟利，以至金融界從建築融資到按揭業務，增值鏈連環緊扣，每年都有接近1000億港元的房地產盛宴推出讓市場分食，年復一年你搶我奪，吃相不太好看，一巢亂絲如何整理？千頭萬緒如何落剪？
香港地狹人稠，房屋供應不足，人盡皆知。中英聯合聲明簽署後，限制土地供應，成立土地基金，有利有弊。別的不說，從1983到1997，房價漲了6倍以上。在這期間，內地改革開放，土地活化利用，成為資本積累的源泉。香港工廠北移，內地工業化成功的前提是喚醒了廣袤耕地改變用途後的地租收益。香港經濟起飛，由於土地供應短缺，進一步讓土地擁有者（官地，私地和農地）加速資產積累，成為資產加速增值的受益人。英國撤走前，14年間通過賣地和租地的收益與及十大建設GDP帶來的利潤，據有關統計，英國吃掉了蛋糕的最大份，總共盛惠1萬億英鎊搬回祖家。
傳統經濟學的李嘉圖（Ricardo）地租論，在土地供求失衡和賣方市場偏好的情況下，一直發揮着教科書式的揭示作用。其後果：擁有房地產就擁有長期租金收益和享受資產增值。沒有房地產就成為長期交租一族和忍受收入貶值。
香港今後的長遠發展策略，目標是要徹底脫出這個困境，那就需要有秩序的土地改革和稅制改革，還要在適當時候港幣與人民幣掛鈎以恢復主權貨幣的地位（有關聯繫匯率制度的前世今生與未來，十分複雜，以後再說）。如果香港特區長期被高地租（首先是因為高地價）和負利率（港元和美元掛鈎造成）侵蝕，前途堪虞。以和平的方法贖買大量在新界空置的土地（包括農地和棕地），有規劃地合理地減少綠化帶和郊野公園面積，有秩序地釋出官地作綜合發展，三管齊下，發展重心北移讓深港兩地配套共融，才是真正的出路。
由此觀之，特首擬設副司長領導北部都會區計劃，與深圳市政府緊密配合商討發展大計，方向完全正確，應該支持。根據特首昨天公布的消息，未來香港土地及物業發展趨勢或如下述。第一，港深兩地商討3個鐵路項目，北環綫要求港鐵今年提交支線技術建議（擬新建一個古洞車站）。第二，將沒有地域限制的政府部門搬入新界北，並在新的都會區內興建政府大樓。第三，新界北將有3所重點醫院，北區醫院的擴建工程將在2028年完工，可提供1500張病床；古洞北醫院將成為綜合功能型醫院，提供1600張病床；洪水橋醫院提供約2000張病床。
假若上述建議如期落實，今後發展商和物業投資者的焦點，首選是在新界北趁低吸納土地，因為有醫院落腳，落馬洲、古洞、洪水橋是投資的方向和發展的焦點。古洞北新發展區，加上坪輋，打鼓嶺和粉嶺北，三大新發展區將大有可為。還有落馬洲河套區側重在創新科技的發展（不要重複科學園和數碼港模式），前景相當秀麗。未來25年的藍圖，沿深圳河一段，已首先出現在羅湖和落馬洲兩口岸之間。
至於明日大嶼，與其以1000億港元來填海，不若以1000億港元贖回（買斷）新界土地的繼承特權，讓港島九龍和新界的全港居民的土地權益，一視同仁。明日大嶼的建議，浪費多年時間和資源，敲鑼打鼓尋找土地，是否欲擒故縱，聲南擊北？那可能只是美麗的誤會。能否後發先至，釜底抽薪？視乎特區下屆政府領導能否整頓革新，簡化程序，提升效率，砥礪前行。如果可以，新界北有機會迎來黃金20年。香港一定要聚焦民生和經濟，致力深港兩地的兩制互動，才能夠「明天會更好」。
