【本報專訪】團結香港基金籲「三步走」優化產業 扶持修車業轉型 釋放137頃棕地
香港特區政府在洪水橋及元朗預留5幅用地，用作興建多層現代產業大樓重置棕地作業，預計2023年第四季起陸續推出作公開招標。團結香港基金副總裁葉文祺日前接受香港文匯報訪問時表示，全港共有約1,500公頃棕地，當中位處「北部都會區」就佔約650公頃，而棕地之中，汽車維修業佔比近一成（約137公頃）。隨着電動汽車的普及，主打燃油汽車的汽車維修業行業已漸成為「夕陽行業」，基金建議「三步走」助其實現升級轉型，而其他產業甚至創科園也可以參考此模式，藉以釋放更多土地，加速「北部都會區」的發展。◆香港文匯報記者 黎梓田
團結香港基金政策倡議高級經理王雲豪表示，洪水橋下村新發展區的兩塊土地面積分別有5.3公頃和2.7公頃，而元朗創新園的三幅土地分別有約1公頃的大小。預計在年底，政府將會推出元朗創新園的土地，目標是以多層產業帶形式進行開發，主要行業包括車輛維修業和物流業。既然目前本港約有十分之一棕地是被車輛維修業佔用，如果能夠用此成功實現升級，那麼其他產業甚至創科園都可以參考此模式，以達成升級轉型，同時提供更多的土地，加速程序的進行。
車輛維修業佔用10%棕地
然而，政府早前透過放寬13G指引，容許更多土地(第一、二類)的申請更順利，讓棕地作業者較易另覓重置場地，以騰出新發展區用地。惟這實際上是一個「權宜之計」，沒有實際解決棕地問題，因此應該有長遠解決方案來處理這個問題。
例如，可以參考新加坡的三步發展策略。首先可以利用多層建築，將一些行業搬遷到上層，以便更有效利用土地。接下來可以清空其他棕地，如建設一個新的汽車城，安置餘下工場。然後，完成騰空全部的棕地，全面發展新發展區。
產業選址忌位置偏遠
王雲豪又表示，除土地規劃之外，設計以及位置對於汽車城的成敗亦相當關鍵，參考本港三個車輪維修城（大圍交通城、九龍灣大昌行集團大廈及柴灣平治港島中心）的優缺點。第一方面，三者都有着不俗的地理位置，車主前往維修比較方便，惟政府擬推出的五幅產業用地位置偏遠，需要加入新元素吸引車主前往。
第二方面，從規模設計角度去看，大圍交通城地盤面積只有0.3公頃，上落斜道已佔25%，導致空間運用效率低，只能維修小型車輛；而九龍灣大昌行集團大廈地盤面積約1公頃，上落斜道融入建築物主體，空間運用效率高，能夠維修小型及重型車輛。
基金認為，多層現代產業大樓應維持統一業權，避免因分拆業權造成管理混亂的問題，例如早前大圍交通城出現出租率低、混雜食品製造工場以及車輛佔據上落車道等。反觀業權統一的九龍灣大昌行集團大廈，除雲集不同車輛品牌，提供陳列室、試車、銷售及汽車美容等，更設有運輸署車輛測試中心，提供檢查、維修及續牌「多條龍」縱向服務，對於車主來說相當吸引。
全方位服務利擴消費
至於柴灣平治港島中心除了以上提到的全方位服務外，在橫向方面，該中心提供更多不同的消費體驗，例如餐飲、賽車遊戲、親子設施和精品店等，這樣可以擴大消費市場，讓家庭客戶能夠一起來這裏，比如在等車的時候，爸爸可以帶着孩子來這裏玩，或者是如果他們想要換車的話，也可以一起來選擇。
王雲豪提到，日本東京就有一個汽車城，裏面有一個試車場，只需支付300日圓就可以試駕任何車輛，認為這樣的概念可以引入到本港的汽車城中，對於車主來說，這是一個非常吸引的體驗。基金還建議開設一個培訓中心，如果未來汽車城的車廠能夠提供安全電動車的培訓服務，這對於車房的師傅來說也非常方便，他們只需要上一層樓就可以上課。
單一業主持有利管理
政府目前正諮詢業界發展意向，並將要求發展大樓的企業，把不少於三成樓面面積交予政府，再以相若棕地的租金水平租予受影響棕地經營者。王雲豪補充，基金建議政府可優化賣地條款，例如規定由單一業主持有、不能拆售，須引進不同汽車製造商、代理商，容許汽車服務相關的多元化用途，以及保留不少於三成樓面面積重置棕地作業，但無須移交政府，讓發展商易於統一管理。
