香港住宅樓市仍在尋底中
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上周三（8月9日），國家統計局公布，中國7月份CPI按年跌0.3%，PPI按年挫4.4%，處於低迷境況中。8月頭，特區政府統計處公布第二季本土GDP預估數字按年只升1.5%，較首季按年增長2.9%急速放緩，反映推動經濟的「三頭馬車」動力減弱，消費增長放慢、投資及出口下降。作為經濟活動和民生起居的房地產，近月市況轉勢向下摸底中。
二手淡靜 影響發展商取價
根據傳媒統計結果，上半年四大本土發展商賣樓成績各異，新地和會德豐地產分別以179.4億元（2,308伙）和111.5億元（811伙）奪取冠、亞席位，而恒地和長實則以75.4億元（1,005伙）及30億元（510伙）排名第三及四位。上半年成績對餘下六個月的營銷取態有着啟示作用。
踏入下半年，本地住宅市場傳來連串利淡消息。被譽為「世紀大刁」的中半山波老道21號豪宅交易告吹，撻訂多達20.76億元收官，意味着發展商餘下九成金額不會收到。再看7月底，美國聯儲局一如預期加息0.25厘，三大本地銀行跟隨把最優惠利率上調0.125厘，供樓一族開支增加。縱然財政司司長把本地樓市「辣招」微調，但是市場反應不太正面。二手樓市趨向淡靜，二手樓業主只有再減價求脫手。
二手價格下調和利息上升，正在影響一手樓發展商取價態度。
回顧上半年一、二手私人住宅成績，一手住宅成交6,290宗和821.2億元；二手住宅成交22,626宗和1,696.5億元，平均價格分別是1,306萬和750萬元，一、二手住宅月成交量分別是1,048宗和3,771宗。下半年截至8月7日，註冊成交量均錄得下跌情況：一手樓分別成交宗數和金額只有1,028宗及101億元；而二手樓也分別只有3,135宗和242.8億元，反映下半年起住宅樓市急速放緩中。從來樓市情況既淡量也淡價。根據政府差估署數據，6月份私樓售價和租金指數分別錄得349和181.1，相比4月份和1月份售價指數分別為353.6和338.3表現出私樓價格由年初的上升軌道改轉為「達頂後下調」。值得注意的是私樓租金指數則今年內一路向上，由1月份的173.6一直升至6月份的181.1，主要受惠於政府人才招收計劃及內地學生回流本地大專上課。不過這個反差表現會隨着暑假結束而有所收窄。
變招賣樓 兩新盤原價加推
面對本地住宅市場轉淡，一些發展商開始變招求售樓，7月份可說是明顯的「分水嶺」。從今年上半年發展商的每次加推單位再微加價，改變成為加推照原價，甚至今輪在同發展計劃再開售最新期數時大幅砍價。
典型例子出現在最近開售的兩大新盤：油塘的親海駅II和紅磡的Baker Circle第三期。親海駅II已三度原價加推，4份價單共開售626伙，第3度加推折實均呎維持在14,765元，並已收得1.5萬票，成為今年開盤入票王，超購超過23倍。發展商指出親海駅II是自2019年後4年來最平市區新盤，且較區內一手有近20%折讓，反映發展商開始面對下跌樓價表現，大幅折讓求迅速變現再圖下着。
同樣地，淡風籠罩二手樓市場：二手樓蝕讓比例持續上升，二手銀主盤數目高企。綜合政府及代理商統計數據，上半年二手樓蝕讓單位共1,967宗，15%二手盤最終蝕讓，是十四年來最差，反映二手業主出貨不易，只有通過連番割價才可脫手。再者，現時全港滾存銀主盤數量於7月中錄得約200個，創約3年來最多，且已擴至大銀碼豪宅。銀主盤應還會維持上升走勢，對後市尤其二手樓價發揮巨大心理壓力。二手樓業主還要「以價取量」，減低叫價求脫貨，餘下半年二手樓市持續低迷是可以預見的。
反觀一手樓市場，近月的銷售成績乏味，再令庫存量增長。面對高企的庫存量，發展商只好面對現實，以先求量的辦法求售，再次大幅減價的手法將會是「屢見不鮮」，尤其那些發展商為着「追上半年的業績」、或是面對資金壓力、更可能是應付同區內眾多樓盤單位的競爭情形，都是採取減價速銷的最直接、最見效的手法。
面對一手樓發展商變招求現、二手樓蝕讓單位上升，再疊加按息待「見頂回吐」的多種因素，短期間二手樓價仍會淡靜向下，一手樓價也會拾級而下，整個住宅樓市進入全面調整期，何日見底反彈則看內地和香港經濟復甦表現、利息走向及政府吸引人才計劃成效。短期住宅大市仍然下跌，各位投資者及業主靜心觀察才可行動，畢竟大市上升動力已去，買樓迫切性短期不再出現，慢慢行動才是方略。
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