大灣區市區更新商機滿滿
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上月底，筆者應香港驗樓師學會邀請，就驗樓師在市區重建所扮演角色發表專題演說，跟眾學員討論專業人士於市區重建活動中如何參與並尋獲商機。
步入2023年，香港土地價格下跌趨勢被投資者確認，又加上市區及新界近年出售的納米樓二手市場持續不振，這些因素促使市區舊樓收購近乎冷封了。根據業界統計，首季申請強拍案例只有5宗以下，反映舊樓收購活動（尤其是4個街號地盤以下）戛然而止。回顧幾年前，市區舊樓收購活動仍然有着合理利潤時，年強制宗數也只有50宗以下，這遠遠跟不上舊樓老化速度，形成市區老化程度日益嚴重。顧及投資效益，市建局近年主力整條街道的市區重建，對於個別舊樓鼓勵進行樓宇復修甚至保育活化，兩者分別是看舊樓有着什麼保育價值，能否進行大規模活化「重生」。
發展商青睞市建局重建項目
明顯地，私人發展商未來放眼投標市建局收儲重建項目，例如近日的九龍城 / 土瓜灣一帶的招標項目，不難看見不少大中小發展商齊齊參與競投，雖然中標地價因應地價下調「每況愈下」，但仍表示發展商相信是「有利可圖」的投資活動。
展望未來，舊樓樓宇復修將同樓宇重建「平行」、衍生另類商機。主要透過市建局，特區政府推行樓宇復修綜合支援計劃，包含強制驗樓資助計劃、「招標安」樓宇復修促進服務、公用地方維修贊助、消防安全改善工程資助計劃、樓宇排水系統維修資助計劃及樓宇更新大行動2.0。精明專業人士，這肯定是你們的未來「藍海」；發展商 / 承造商，樓宇復修成為你們未來業務來源，誰可有效 / 有機結合便是樓宇復修商機的主導者。
澳門應持續檢討修訂重建法律
相信內地、香港、澳門三地復常通關後，不少香港或內地人都去澳門旅遊、經商及交流。大家都一定同意澳門樓宇老化程度嚴重，極需要進行大量市區更新活化。澳門政府近年密集式發功：2019年成立澳門都市更新股份有限公司和2023年6月1日生效的主體法律《都市更新法律制度》。細閱該法律文件，可以發現澳門實施重建的主體是分層建築物的業主，在取得最低比例或以上的業權同意後即可啟動強制性程序重建。按物業樓齡及獨立單元數目，同意業權最低百分比為60%、80%及85%。注意法律適用於獨立舊樓重建、缺乏整區合併統籌，也不涉及樓宇復修。再者都更公司的作用只是提供專業諮詢和協助，一般不會主動以收購業權推動城市更新。明顯地，法律精神是淡化政府主導角色，主力透過民間力量進行市區重建活動。從鄰近大灣區含香港市區更新活動經驗，無政府主導的更新速度是緩慢的，未來澳門政府應持續檢討修訂法律，確保法律推行有效性、延續性。
內地及香港復常通關後，廣州同業親赴香港敘舊交流，提及最近贏取獎項，關於大灣區內某個「微改造」計劃，實是「可喜可賀」，也正表明大灣區市區更新有着微妙變化。
回顧過去十多年全國人口流動形勢，珠三角十年間常住人口增量遠遠超過其他主要城市群，當中大部分流入人群都是進入大灣區9個內地城市，尤其是廣州、深圳、東莞及佛山。珠三角城市群反是5大城市群中面積最小，現在卻集中容納不少至7,800萬人口，人口密度遠高於其他城市群。
看好中山惠州珠海舊區重建前景
大量人口流入廣佛深莞，孕育不少城市更新改造的需求，《廣東省深進「三舊」改造三年行動方案（2019至2021）》的統計數目見證這股更新洪流。總括而言，廣佛是最前列，深東跟隨其後，而中山、惠州、江門、珠海、肇慶則前景壯闊。筆者特別看好中山、惠州及珠海的都更前景，各位投資者或專業中心理應進行具體考察、選定哪座城市落腳、深入了解城市更新情形及最新發展、透過專門平台認識相關專業人士包含律師會計師、房地產評估師 / 評估機構、房地產代理人、著名開發商、最後選取都更項目入門。筆者建議各位應首先參加專業服務，學懂整個都更手續，再謀合作投資或獨立下注。
現時大灣區城市更新模式主要劃分兩類：拆除再興建含全新造、改建（擴建或整建）和非拆除重建改造（或稱微改造），含功能改變、局部加建、綜合整治等等。拆除重建涉及大量資金，而微改造是「輕資本」活動。選擇的主要法門是看整區的發展階段，如果社區已是成熟的，微改造一般是較可取，面對整區功能有着大幅改動，則拆除重建是隨着區域改變的較好選項。
2023年《政府工作報告》再次吹起全國城市更新的號角，表明全國的存量市場基本已被確立，城市更新成為未來房地產業的流行業務。「去重資產、步向輕產」是當前內房股的目標，微改造項目是未來藍海。
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
