官地陷斷層 下季料僅3奀地
增供應有心無力 遏樓價杯水車薪
上周五中原樓價指數周升0.81%，距離2019年6月歷史高位僅差1.25%。政府本周將公布下財季(7至9月)賣地計劃，然而巧婦難為無米之炊，估計最大機會推出的3幅住宅地，皆屬小型地皮，只能提供數百伙單位，要遏止樓價升勢無異杯水車薪。翻查賣地表，政府已陷入無大型官地可推的尷尬局面，故此估計將同時宣布提供1,150伙的市建局土瓜灣項目於季內招標，令賬面供應量不致突然大幅萎縮，為樓市火上加油。●香港文匯報記者 顏倫樂
按政府今年初公布的賣地安排，扣除第一財季推出的土地，香港文匯報記者推算下季推出的地皮共有4幅，分別是3幅住宅地及1幅商業地，估值75.4億元至82.8億元。而3幅住宅地分布於灣仔、元朗及九龍塘，全屬小型地皮，只能提供數百伙單位。其中最貴重地皮為九龍塘廣播道用地，為去年9月收回的教育電視中心舊址，處於傳統豪宅區，可建樓面約7.1萬方呎。由於規模適中，預計可供興建約80伙單位，料受發展商追捧，包括中小型發展商亦可參與，可發展為精品豪宅。
廣播道豪宅地預料受追捧
香港文匯報記者就上述廣播道地皮分別向泓亮諮詢及評估、普縉集團兩間測量師行查詢，估值介乎13.1億元至14.2億元，每方呎樓面地價約1.85萬元至2萬元。翻查資料，九龍塘區內少有土地供應，對上一幅同區住宅地已是3年前招標的九龍塘龍翔道地皮，由九倉以124.51億元投得，每方呎樓面地價達28,531元，創當時全港住宅官地呎價計第三高。
另一幅價值高昂地皮為灣仔皇后大道東269號用地，即呂祺教育服務中心現址，可建樓面約9.9萬方呎。該地位於灣仔道及皇后大道東的交滙點，距離灣仔港鐵站約10分鐘步程，附近社區配套充足，亦有半新盤壹環造價可做參考。業界相信，可參考壹環發展成以中小型單位為主的精品豪宅。
灣仔區近年少有住宅地供應，對上一幅批出為捷船街住宅地，由合和於2014年中以2.23億元投得，樓面地價達1.6萬元。而今次皇后大道東地皮規模不大，相信會獲多間財團競投，業界預計每呎樓面地價約1.8萬元至1.9萬元，總值約18億元。此外，位於東頭工業區北面的元朗流業街住宅地亦預料下季推出，可建樓面約7.8萬方呎，料作低密度發展，估值約4.3億元至5.6億元。
去年流標東涌商業地「翻叮」
值得留意是，曾於去年10月流標的東涌第57區商業地估計在下季重推，可建樓面約126萬方呎，市場估值僅40億至44億元，每方呎樓面地價約3,200元至3,500元。雖然最近售出的銅鑼灣商業官地高於市場估值上限批出，但不代表東涌商業地會同樣理想。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚直言，對地皮反應未樂觀，除因該一帶屬新區，亦因為東涌整體商業供應上升，好像東薈城1及2期、航天城等，而港珠澳大橋人工島亦有龐大商業樓面供應，都對地價造成壓力，此外，疫情下不少零售模式改為網購，亦有公司改變辦公室模式為在家工作，因此對日後租售價都未感樂觀。
市建土瓜灣1150伙上場保駕
官地以外，市建局的土瓜灣庇利街/榮光街發展上周截收36份意向書，估計會安排在下季推出招標，預料政府亦會一併將其計入下季賣地計劃內。由於項目為市建局繼2014年觀塘市中心重建項目後規模最大住宅地盤，總樓面71.75萬方呎，可提供約1,150伙單位，估計成為及時雨，令政府下季私宅土地供應的單位數量，在目前樓價再逼近歷史新高之際，不會突然大幅萎縮，為樓市火上加油。翻查資料，過去兩年來，住宅官地連同一鐵一局的每季供地單位數量，由1,360伙至3,720伙不等。
