【2020年回顧展望之土地供應】商地頻流標 賣地收入大減72%
疫情重創營商環境 發展商出價保守
新冠疫情肆虐下，政府放慢賣地步伐，2020年一共只賣出10幅住宅用地及1幅工業地，合共賣地收入只得369億元，相比2019年全年賣出11幅住宅地及2幅商業用地，涉及賣地金額1,311億元，按年大幅下跌72%。賣地收入大跌的原因之一在於兩幅商業地流標，以及重磅地皮未能趕及售出。測量師表示，雖然疫苗消息頻頻傳出，但由於營商環境仍然困難，相信2021年商業地價仍然受壓，甚至繼續出現流標，而住宅地在需求支持下，預料地價反而可橫行或輕微上升5%至10%。 ■香港文匯報記者 顏倫樂
突如其來的世紀疫症，導致2020年賣地市場個別發展，住宅地價所受影響較細，全年推出的10幅用地均悉數售出，大部分符合市場預期，甚至有地皮成交價高過市場預期上限，好像年底批出的啟德地及山頂文輝道地王，分別高出市場預期上限的4%及10%。反觀商業地的賣地成績則「天差地遠」，年內推出兩幅分別位於啟德及東涌商業地都以流標收場，非住宅用地只售出一幅沙田工業地。
籲擴闊稅基增庫房收入
值得一提的是，兩幅流標商業地都屬具規模土地，市場最高估值分別為104.4億元及50億元，意味2020年政府損失了最多150億元賣地收入。由於流標加上疫情影響政府賣地步伐，以及重磅地皮如中環海濱用地未趕及年內售出，2020年政府只賣出10幅住宅地及1幅工業地，賣地收入只得369億元，相比2019年全年賣出11幅住宅地及2幅商業用地，涉及賣地金額1,311億元，賣地收入按年大跌72%。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，政府今年賣地進度緩慢，或許是政府考慮到疫情下發展商投地意慾。目前市場正觀望會否再有地皮流標，如果再發生地皮流標，如市值數百億元的中環海濱用地流標的話，對政府賣地收入將造成沉重打擊。由於賣地收入過去一直佔財年收入一個相當高比重，好像2019/2020年度就達到25%，本財年亦達兩成，而其他重要收入來源如印花稅亦與樓市相關，他認為政府應考慮擴闊稅基問題。
住宅地價明年料升10%
展望2021年，雖然可能出現疫苗，但仍需觀察效果，亦不等於旅遊業可以一次過向全球開放，相信旅遊氣泡等政策或要維持兩至三年，所以對於2021年的經濟前景他並不樂觀。再者，現時商業樓宇無論核心或非核心區，租售價都受壓，空置率亦上升，作為發展商對於商業地出價會較為謹慎，相信未來一年商業地價仍將受壓。
不過住宅地方面，由於供求失衡的局面持續，以2020年樓市為例，疫情下樓價仍然硬淨，為發展商打下強心針。而且疫情好轉，相信首先會利好市民外出睇樓，住宅市道較早回穩，因此他相信2021年住宅地價雖然不會大升，但亦看不到下跌空間，預測2021年住宅地價或按年有輕微5%至10%的升幅。
賤賣商地或惹社會批評
普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，雖然過去一年疫情肆虐，但發展商對住宅地需求殷切，增加土地儲備方面表現積極，令價格沒有太大調整。反觀商業用地，因疫情影響酒店及寫字樓需求，發展商出價保守，與政府底價造成落差，造成商業地多次流標。他又指，疫情下賣地收入大減影響庫房，令財赤問題進一步惡化，甚至影響政府救市力度。
至於2021年，隨着疫苗面世，相信會令經濟回復正軌，失業率改善，亦會利好賣地造價，但這主要反映在住宅地上，相信2021年地價似今年橫行。而商業地則不被看好，甚至預測2021年繼續出現流標，除非政府願意在底價上讓步，又或削減商業地中的酒店部分，情況或許有所改善。但他直言，政府於底價上的讓步空間有限，如果太低價賣地會給市場一種賤價賣地的印象，於今天社會氣氛下會引來批評。
